จากงานสัมมนาทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีพ.ศ. 2561 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (AREA) ซึ่งจัดการสัมมนาวันที่ 23 มกราคม พ.ศ. 2562 จากข้อมูลพบว่า ทำเลพหลโยธิน เป็นทำเลที่มีอัตราการขายคอนโดต่อพื้นที่ได้สูงที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดที่ระดับราคา 3-5 ล้าน
.
ขอบเขตพื้นที่พหลโยธิน (จากคำจำกัดความของ AREA) อยู่ตั้งแต่บริเวณอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ซึ่งฝั่งตะวันตก (ซ้าย) จรดถนนพระราม 6 ฝั่งตะวันออก (ขวา) จรดถนนรัชดาภิเษก ครอบคลุมพื้นที่เขตพญาไทและเขตดินแดง
ทำเลพหลโยธิน คือ ???
พื้นที่แหล่งงานที่อยู่อาศัยยุคแรกๆ ของกรุงเทพฯ ที่ตั้งของสถานที่สำคัญของทั้งทางราชการ อาทิ ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร โรงพยาบาลราชวิถี กระทรวงการคลัง อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สถานทูตจีน และของเอกชน อาทิ อาคารสำนักงานเอไอเอ แคปิตอลเซ็นเตอร์ อาคารสำนักงานอาร์เอสทาวเวอร์ รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในชีวิตประจำวัน ได้แก่ ศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์ ศูนย์การค้าเซนจูรี่ สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่น ดินแดง เป็นต้น ซึ่งรูปแบบโครงการที่พัฒนาในปัจจุบัน (ที่ยังเปิดขายอยู่) ทั้งหมดเป็นคอนโด เนื่องจากมีมูลค่าที่ดินในการพัฒนาค่อนข้างสูง การพัฒนาโครงการแนวสูงจึงเป็นทางเลือกเดียวที่ตอบโจทย์การพัฒนา รูปแบบการพัฒนาโครงการพื้นที่นี้นิยมพัฒนาโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือตามแนวเส้นถนนพญาไท และบริเวณแยกพระราม 9
.
ที่มา : สรุปข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
จากแผนภูมิข้างต้น แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องของหน่วยขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในพื้นที่ ตั้งแต่ปีพ.ศ.2557-2562 มีหน่วยเปิดขายคอนโดใหม่ในพื้นที่นี้ต่อปีตั้งแต่ 877 หน่วย ไปจนถึง 7,562 หน่วย หรือกล่าวได้ว่าเติบโตในทุกๆ ปี โดยในปีพ.ศ. 2562 มีคอนโดเปิดขายใหม่ในทำเลนี้ถึง 7,562 หน่วย อีกทั้งเมื่อพิจารณาตัวเลขอัตราการขายได้ ก็จะพบว่าถึงแม้จะมีการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีการขายออกไปได้ดีที่ประมาณ 55-75% หรือเฉลี่ย 65% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (*อัตราการขาย เป็นการคำนวณจากจำนวนการจองคอนโดเปิดใหม่ของปีนั้นๆ)
.
ทำไมทำเลนี้ถึงขายดี???
เพราะเป็นทำเลใจกลางเมือง มีแหล่งงาน และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่กระจายอยู่พื้นที่ ทำให้ทำเลนี้มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมอย่างครอบคลุม การเดินทางเข้าหรือออกในพื้นที่เดินทางได้อย่างสะดวกสบาย ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดิน ดูโครงข่ายรถไฟฟ้า รวมไปถึงเส้นทางด่วนต่าง ๆ ได้แก่ ทางพิเศษศรีรัช และดอนเมืองโทลเวย์ ที่มีการพัฒนาอยู่ตั้งแต่ในอดีต ทำให้เป็นทำเลยอดฮิตทั้งในอดีตตลอดจนถึงปัจจุบัน
.
ช่วงราคาไหนถึงขายดี???
จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้สำรวจและช่วงระดับราคาคอนโดที่ได้สำรวจออกเป็น 7 ระดับ ตั้งแต่ราคา 0.500-1.000 ล้านบาท/หน่วย ไปจนถึงราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งในปีพ.ศ.2561 พื้นที่ BMR (Bangkok Metropolitan Region) มีคอนโดเปิดขายใหม่รวมถึงประมาณ 74,380 หน่วย ซึ่งในทำเลพหลโยธิน (I1) มีหน่วยขายเปิดใหม่คิดเป็น 10% หรือ 1 ใน 10 ของพื้นที่ โดยสามารถพิจารณาการกระจายตัวของราคาขายต่อหน่วยได้จากภาพด้านล่าง
ซึ่งหากพิจารณาเรียงลำดับอัตราดูดซับการขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เฉลี่ยต่อเดือน ในทุกกลุ่มระดับ และทุกทำเล ของพื้นที่กรุงเทพฯและโดยรอบ (BMR) นั้น จะพบว่า 5 อันดับแรก คือ
1) คอนโด ราคา 3-5 ล้านบาท ย่านพหลโยธิน อัตราการดูดซับที่ 2.4%
2) คอนโด ราคา 5-10 ล้านบาท ย่านพหลโยธิน อัตราการดูดซับที่ 2.2%
3) คอนโด ราคา 5-10 ล้านบาท ย่านรัชดาลาดพร้าว อัตราการดูดซับที่ 2.1%
4) คอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท ย่านรามคำแหง อัตราการดูดซับที่ 2.0%
5) คอนโด ราคา 5-10 ล้านบาท ย่านสุขุมวิท-พระราม 4 อัตราการดูดซับที่ 2.0%
*หมายเหตุ – ตัวเลขอัตราดูดซับสูงสะท้อนให้เห็นถึงดีมานต์ (อุปสงค์) หรือความต้องการในพื้นที่สูง
จากข้อมูลดังกล่าว จะพบว่าย่านพหลโยธินติดอันดับ 1 และ 2 ของการเรียงลำดับอัตราการดูดซับเปรียบเทียบในทุกระดับราคาและทำเล ซึ่งไฮไลท์อยู่ที่คอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดประมาณ 2.4% ต่อเดือน หรือหมายความว่าภายใน 1 ปี สามารถขายคอนโดที่มีอยู่ในพื้นที่ได้ถึง 26.5% หรือ 1 ใน 4 ของคอนโดที่มีทั้งหมด
.
รองลงมาคือ คอนโดราคา 5-10 ล้านบาท ที่มีอัตราดูดซับที่ประมาณ 2.2% ต่อเดือน จึงสรุปได้ว่าคอนโดมิเนียมทำเลพหลโยธินที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาทเป็นระดับราคาที่น่าสนใจ ซึ่งสอดคล้องกับราคาขายคอนโดส่วนใหญ่ในพื้นที่ โดยในปัจจุบันพบว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทค่อนข้างเป็นไปได้ยากลำบาก เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่จะพัฒนา รวมไปถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการก่อสร้างโครงการที่สูงขึ้นมาก
.
นอกจากทำเลพหลโยธิน ทำเลอื่นๆ ใกล้เคียง ก็มีความน่าสนใจเช่นเดียวกันทั้งทำเลรัชดา-ลาดพร้าว ทำเลรามคำแหง ที่เป็นทำเลที่ต้องการของกลุ่มนักช็อปชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาติจีนได้อย่างดี ในอนาคตทำเลเหล่านี้ก็มีโอกาสติดอันดับโครงการขายดีอันดับ 1 ได้ ซึ่งก็ต้องจับตาดูกันว่าจะมีการเปลี่ยนทำเลขายดีสุดๆ หรือไม่ อย่างไร
.
ในส่วนของเนื้อหาฉบับเต็มสามารถติดต่อศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ตามลิงค์ด้านล่าง
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
