ลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568 คำนวณอย่างไร? มีอะไรที่ควรรู้บ้าง

ลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568  คนที่กำลังจะซื้อบ้านในปี 68 มาทำความรู้จักกับค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พร้อมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องรู้ เพื่อให้สามารถเตรียมตัวและเตรียมค่าใช้จ่าย

• มาตรการ ลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568
• ค่าโอนบ้านคืออะไร
• ค่าจดจำนอง
• คำนวณค่าธรรมเนียมโอนบ้าน [ก่อนซื้อบ้านต้องรู้]
• ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่ต้องรู้
• เอกสารโอนที่ดิน 2568

ลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568
จากกรณีที่เมื่อวันอังคารที่ 8 เมษายนที่ผ่านมา ที่ประชุม ครม.ได้มีมติลดค่าธรรมเนียม 2 ประเภทดังนี้

• ค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมอัตรา 2% ลดลงเหลือ 0.01%
• ค่าจดทะเบียนการจำนวนจากเดิม 1% เหลือเพียง 0.01%
  
   

มาตรการลดค่าธรรมเนียมครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้าง

• บ้านเดี่ยว
• บ้านแฝด
• บ้านแถว
• อาคารพาณิชย์
• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
• ห้องชุดในอาคารชุด ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมทั้งวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ทั้งนี้ ไม่รวมถึงกรณีขายเฉพาะส่วน

แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมในการโอนจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมินเช่นเดิม

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้าน คือค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ซึ่งจะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าโอนบ้านไม่ได้หมายถึงเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

 ค่าจดจำนอง

สำหรับการซื้อ-ขายแบบจดจำนอง ตามปกติจะถูกคิดค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่า แต่ในปี 2568 ค่าจดจำนองถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด
• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)
• ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
• จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน
• จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น

แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะถูกคิดเป็น 1% ของราราคาประเมินเช่นเดิม

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง

จะคำนวณโดยคิด 0.01% ของราคาประเมิน  เช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท แต่มีราคาประเมิน 2 ล้านบาท มีค่าธรรมเนียมการโอน 0.01 % จะต้องเตรียมค่าธรรมเนียมในการโอนจำนวน 2,000 บาท 

ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน จำนวน 40,000 บาท

จากการคำนวณ จะเห็นได้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนนี้ ทำให้เราเสียค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงได้ครึ่งหนึ่ง ช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น

ลงประกาศขายฟรีกับ Tooktee  ลงฟรีได้ที่นี่

ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน เช็กได้ที่นี่

ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่ต้องรู้

นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนบ้านที่ต้องจ่ายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องเตรียมจ่ายในวันเดียวกันด้วย ซึ่งได้แก่

ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์

ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ หรือ ค่าจดจำนอง จะเรียกเก็บเมื่อ ผู้ซื้อมีการซื้อบ้านหรืออสังหาอื่นๆ ด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร (สำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมนี้) โดยปกติจะคิดอัตรา 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ในปี 2567 มีการปรับลดเป็น 0.01% ตามเงื่อนไข

โดยอัตราที่ปรับลดนี้ จะมีเงื่อนไข คือ

• เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
• ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ได้ทั้งบ้านเดี่ยว ห้องชุด บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์
• วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
• ต้องทำการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

เช่น ได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านวงเงิน 2 ล้านบาท เสียค่าจดจำนอง 200 บาท (คิดอัตราปรับลด 0.01% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อ) ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อ จำนวน 20,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์

ร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า) ในกรณีที่ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์อีก

ตัวอย่างการคำนวณ ค่าอากรแสตมป์ 

บ้านมีราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท แต่ราคาขาย 3.5 ล้านบาท จะยึดจากราคาขาย เพราะราคาสูงกว่า ค่าอากรแสตมป์ ที่ต้องจ่ายจะมียอด 3,500,000 x 0.5% = 17,500 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 

จะเรียกเก็บเมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านต่อเนื่องไม่เกิน 1 ปี หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี เสียในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

ตัวอย่างการคำนวณ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

บ้านมีราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท แต่ขายได้ 3.5 ล้านบาท จะยึดจากราคาขาย เพราะราคาสูงกว่า ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ต้องจ่ายจะมียอด 3,500,000 x 3.3% = 115,500 บาท

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เรียกเก็บตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน ขึ้นอยู่กับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นและจำนวนปีที่ถือครอง

รวมสิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านและคอนโด เช็กได้ที่นี่

เอกสารโอนที่ดิน 2568

เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา

เอกสารกรณีนิติบุคคล