เราคาดการณ์ อนาคตอสังหาริมทรัพย์ ได้

เราจะดูการเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์ เราสามารถคาดการณ์ล่วงหน้าได้ ไม่ยากและใกล้เคียงความจริงมาก

อย่างกรณีของที่อยู่อาศัย เช่น ในประเทศสหรัฐอเมริกา ราคาเพิ่มขึ้นมาโดยตลอดหลายปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา เพิ่มขึ้น 0.2% ในเดือนมกราคม 2568 ตามดัชนีราคาบ้านรายเดือนที่ปรับตามฤดูกาล ของสำนักงานที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐฯ (FHFA)

ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 4.8% ตั้งแต่เดือนมกราคม 2024 ถึงเดือนมกราคม 2025 การเติบโตของราคาที่รายงานไว้ก่อนหน้านี้ 0.4% ในเดือนธันวาคมได้รับการแก้ไขขึ้นเป็น 0.5%

ในกรณีนี้ประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดราวครึ่งหนี่งของประเทศไทย ตกต่ำลงในปี 2567

การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างชัดเจน จาก 462 โครงการในปี 2566 เหลือ 375 โครงการในปี 2567 หรือลดลง -19% มูลค่าการพัฒนาลดลงจาก 559,743 ล้านบาทในปี 2566 ลดเหลือ 413,773 ล้านบาทในปี 2567 หรือลดลง -26%

และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงจาก 101,536 หน่วยในปี 2566 ลดเหลือ 61,453 หน่วยในปี 2567 หรือลดลง -39% แต่ก็คาดว่าในปี 2568 จะฟื้นตัวขึ้นมา 10% ทั้งนี้เป็นเพราะเศรษฐกิจไม่ดีนั่นเอง

เศรษฐกิจไทยเติบโต 0.4% เทียบกับไตรมาสก่อนในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ชะลอตัวลงอย่างรวดเร็วจากการเติบโต 1.2% ในไตรมาสที่ 3 และต่ำกว่าที่ตลาดคาดการณ์ไว้ที่ 0.7%

นับเป็นการขยายตัวในไตรมาสที่ 4 ติดต่อกัน แต่เป็นการเติบโตที่ช้าที่สุดตามลำดับ เนื่องจากการบริโภคภาคเอกชนชะลอตัวลงเป็นไตรมาสที่ 3 ติดต่อกัน (0.5% เทียบกับ 0.6% ในไตรมาสที่ 3) 

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะเพิ่มขึ้นกว่าปี 2567 ประมาณ 10%

ซึ่งก็ยังต่ำกว่าที่เคยมีการขายนับแสนหน่วยในช่วงก่อน แต่ก็ยังถือว่าได้ฟื้นตัวขึ้นแล้ว หากรัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างเป็นรูปธรรมและมีประสิทธิภาพ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็อาจฟื้นตัวได้มากกว่านี้  โดยอาศัยมาตรการเหล่านี้

            - มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่อาจเกิดขึ้น

            - ภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัว และอาจมีการปรับตัวลดลง

            - การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ

            - นโยบายที่ให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้

สำหรับเรื่องการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลพบว่า

1. จากข้อมูลราคาค่าก่อสร้างอาคารของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ณ ไตรมาสที 3/2567 และสิ้นปี 2566 พบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 0.5% เท่านั้น

ทั้งนี้เป็นเพราะค่าแรงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ค่าแรงเป็นส่วนประกอบส่วนน้อยเมื่อเทียบกับค่าวัสดุ) แต่ค่าวัสดุก่อสร้างโดยรวมลดลง 0.05%อาจกล่าวได้ว่าตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา ค่าก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้นปีละไม่ถึง 1%

2. ในกรณีค่าแรงขั้นต่ำปี 2563-2564 ปรับขึ้นเป็น 313 - 336 บาทต่อวัน ตามเขตพื้นที่ ส่วนค่าแรงขั้นต่ำปี 2565-2566 เพิ่มขึ้นเป็น 323 - 354 บาทต่อวัน และค่าแรงขั้นต่ำปี 2567: มีการปรับค่าแรงสำคัญเกิดขึ้น โดยมีการปรับขึ้นเป็น 330 - 400 บาทต่อวัน แสดงว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็แทบไม่ได้ปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเลย

3. ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับขึ้นประมาณ 5% ในช่วงปี 2566-2567 ซึ่งก็ไม่มากนัก ไม่ได้ส่งผลให้ราคาบ้านมีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด

4. อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2567 มีราคาเฉลี่ย 6.733 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2566 มีราคาเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท เท่ากับราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ เพิ่มขึ้น 22%

แต่กรณีเป็นเพราะสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก มีความต้องการจำกัด เพราะประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง-ค่อนข้างน้อยคงมีรายได้ลดลง ไม่สามารถซื้อบ้านได้ นักพัฒนาที่ดินจึงเน้นไปสร้างสินค้าราคาสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้สูงและยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ

5. ในกรณีที่อยู่อาศัยที่ขายในครึ่งแรกของปี 2567 เทียบกับที่ยังขายในครึ่งหลังของปี 2567 พบว่า มี 8% ที่ราคาเพิ่มขึ้น 10% ที่ราคาลดลงและ 82% ที่ราคาไม่เปลี่ยนแปลง

โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาที่นำเสนอขายสำหรับสินค้าชิ้นเดียวกันที่เทียบสองระยะเวลา จะพบว่าราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 0.19% และราคาเริ่มลดลงตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2566 แล้ว

6.  สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาของที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างมานานในระยะเวลา 33 ปีที่ผ่านมา ในปีล่าสุด ราคาลดลงเฉลี่ย -2.9% โดยสินค้าที่ราคาลดลงมากเป็นพิเศษก็คือ ห้องชุดราคาปานกลาง (ลดลง 3.7%) ส่วนที่ลดน้อยสุดก็คือ บ้านเดี่ยวราคาแพง -2.4% เท่านั้น

สำหรับเทคนิคการคาดการณ์อนาคตโดยไม่ต้องใช้ความรู้ทางสถิติเลย แต่อาศัยการสังเกตก็ทำได้เช่น 

1. ดูการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ ซึ่งถ้าเปิดตัวน้อยแสดงว่าสถานการณ์ไม่ดี ปัจจัยนี้ให้ผลที่ชัดเจนมากกว่าการก่อสร้างบ้านเสร็จ เพราะบ้านที่สร้างเสร็จวันนี้ มักขายมา 1-4 ปีก่อนหน้านี้แล้ว จึงไม่สะท้อนภาวะตลาดในปัจจุบัน (เพียงแต่เสร็จพร้อมกันในวันนี้)

2. ดูจากการขายได้หรือไม่ ถ้ามีอัตราการขายได้ช้าลงในแต่ละเดือน หรือแทบขายไม่ได้เลย หรือมีสินค้าคืนมากกว่าเก่า แสดงว่าตลาดไม่ดีแล้ว

3. ดูจากการย้ายเข้าย้ายออก ถ้าโครงการใดที่แล้วเสร็จมีคนย้ายเข้าต่อเนื่อง แสดงว่ามีความต้องการสูง แต่ถ้าส่วนมากปล่อยว่างไว้ แสดงว่าเป็นการเก็งกำไรเป็นหลัก ตลาดดังกล่าวคงไม่ดี

4. การเปลี่ยนแปลงราคา เช่นว่าราคาขึ้นหรือไม่ ถ้าไม่ขึ้น แสดงว่าสถานการณ์ไม่ดี เป็นต้น

อย่างไรก็ตามหากเป็นสินทรัพย์ดิจิตัล อาจไม่สามารถคาดการณ์ใดๆ ได้ เพราะไม่มีปัจจัยพื้นฐานให้วิเคราะห์เลย

การเปลี่ยนแปลงราคา Bitcoin มักถูกทำเครื่องหมายด้วยความผันผวนสูง ซึ่งได้รับอิทธิพลจากปัจจัยมหภาค การลงทุนของสถาบัน และการพัฒนาของหน่วยงานกำกับดูแล เราจะมาดูแนวโน้มในอดีตเช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์คงแทบไม่ได้ยกเว้นในระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น

BTC มีความผันผวน โดยวงจรการลดลงครึ่งหนึ่งในอดีตมักทำให้ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามด้วยช่วงการแก้ไขที่ยาวนานกว่า บางคนอาจคาดว่าราคาจะเติบโตต่อไปเนื่องจากการไหลเข้าของสถาบัน

ในขณะที่บางคนชี้ไปที่ความเสี่ยงด้านมหภาคและการลดลงที่อาจเกิดขึ้น ปัจจัยต่างๆ ที่นำมาพิจารณาได้แก่ การพัฒนากฎระเบียบต่างๆ และการยอมรับที่เพิ่มขึ้น เป็นต้น 

แต่ในท้ายที่สุดก็นำไปสู่การเคลื่อนไหวของราคาที่ไม่สามารถคาดเดาได้นั่นเอง ราคาของ BTC หรือสกุลเงินดิจิทัลอื่นๆ สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาและรวดเร็ว

การลงทุนที่อาจมีมูลค่าหลักล้านบาทในวันนี้ อาจมีมูลค่าเพียงหลักพันบาทในเร็ววัน หากมูลค่าลดลง ก็ไม่มีการรับประกันว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นอีก

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เสี่ยงน้อยแต่ได้ผลตอบแทนในอัตราที่สูงกว่าความเสี่ยงน้อยดังกล่าว ซึ่งแม้ผลตอบแทนจะน้อยกว่า BTC แต่ก็สร้างความมั่งคั่งได้มากกว่า