สหรัฐอเมริกากำลังห้ามจีนซื้อที่ดิน แต่ไทยยังเพิกเฉย

ที่ผ่านมา สหรัฐอเมริกาเป็นประเทศที่เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากที่สุด โดยจีนเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตอนนี้สถานการณ์กำลังแปรเปลี่ยน

การเปลี่ยนแปลงแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นหลังจากที่ทรัมป์ได้เป็นประธานาธิบดีอีกครั้งหนึ่ง แต่ทยอยเกิดขึ้นมาเป็นระยะๆ  เป็นที่ทราบดีว่า บิล เกตส์ ซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรถึง 275,000 เอเคอร์ (1,224 ตร.กม.) ราว 70% ของขนาดกรุงเทพฯ

แต่นักลงทุนจีนไปซื้อที่ดินเกษตรของสหรัฐถึง 383,934 เอเคอร์ (1,562 ตร.กม.) หรือขนาดพอๆ กับกรุงเทพฯ นี่จึงเป็นภัยคุกคามของจีนต่อสหรัฐอเมริกาผ่านอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง จีนยังไปซื้อที่ดินใกล้ฐานทัพของสหรัฐอเมริกาอีกด้วย

     สหรัฐอเมริกามีมาตรการควบคุมที่ดีกว่าไทยมากมาย แต่ก็ยังเข้มงวดกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนจีนและบริษัทจีน ในขณะที่ประเทศไทยกลับไม่เรียนรู้และปล่อยให้ต่างชาติโดยเฉพาะจีนมาซื้อที่ดินจำนวนมหาศาล และพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ “เย้ยฟ้าท้าดิน” ในบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา จังหวัดนนทบุรี และยังดำเนินการก่อสร้างอย่างต่อเนื่องทั้งที่ถูกสั่งให้หยุดสร้างไปแล้ว

มาตรการที่สหรัฐอเมริกาดำเนินการต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติทั้งหลาย เช่น

        1. เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1% ถึง 3% ของราคาประเมินราชการซึ่งพอ ๆ กับราคาตลาด ในขณะที่ประเทศไทยเก็บภาษีบ้านหลังแรกที่มีราคาเกินกว่า 50 ล้านบาทตามราคาประเมินของทางราชการหรือประมาณ 150 ล้านบาทตามราคาตลาด รวมเก็บเพียง 0.02% เท่านั้น

อย่างกรณีครั้งหนึ่งผู้ว่าฯ ชัชชาติมีบ้านในสหรัฐอเมริการาคา 70 ล้านบาท ต้องเสียภาษีประมาณ 7 แสนบาทต่อปี ในขณะที่ชาวต่างชาติมาซื้อรีสอร์ทที่เกาะภูเก็ตในราคาเดียวกัน แต่หากราคาประเมินราชการยังไม่ถึง 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษีใดๆ เลย

ในขณะเดียวกันหากต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทยและมีราคาประเมินเกินกว่า 50 ล้านบาท เท่ากับว่าหนึ่งล้านบาทแรกที่เกิดนั้นต้องเสียภาษีประมาณ 200 บาท ซึ่งต่ำกว่าค่าแท็กซี่จากสนามบินภูเก็ตเข้าเมืองที่อาจเป็นเงิน 600- 700 บาท

        2. ภาษีกำไรจากการขายต่อ เช่นในกรณีผู้ว่าชัชชาติซื้อบ้านหลังดังกล่าวในราคา 30 ล้านบาทและขายต่อในราคา 70 ล้านบาท มีกำไร 40 ล้านบาท เงินกำไรนี้ก็ต้องเสียภาษี 20% หรือ 8 ล้านบาท แต่ในกรณีที่ประเทศไทย ก็แทบไม่เสียภาษีเลย เพราะเขาเก็บภาษีตามราคาประเมินราชการซึ่งต่ำมากนั่นเอง

3. ในสหรัฐอเมริกาก็ยังมีการเก็บภาษีมรดกซึ่งก็แล้วแต่มลรัฐ แต่ในกรณีที่ประเทศไทยจะเก็บก็ต่อเมื่อกองมรดกนั้นมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท ตามราคาประเมินราชการ อาจเป็นราคาตลาดประมาณ 300 ถึง 400 ล้านบาท และอาจทยอยโอนให้ทายาทปีละ 20 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษีมรดกเลย ในขณะที่ประเทศตะวันตกรวมทั้งญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน ฯลฯ ภาษีมรดกแรงมาก

4. ในหลายประเทศยังมีการเก็บภาษีซื้อ เช่น ประมาณ 10% ถึง 19% ในยุโรป 30% ในฮ่องกง และ 60% ในประเทศสิงคโปร์ ในประเทศไทยไม่เก็บภาษีเหล่านี้เลย เช่นนี้แล้วจะมีรายได้จากการซื้อที่ดินของชาวต่างชาติมาพัฒนาประเทศได้อย่างไร

ขณะที่สหรัฐอเมริกามีมาตรการมากมาย จีนยังซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างมหาศาล ทั้งนี้ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะความต้องการของประชาชนจีน และอีกส่วนหนึ่งเป็นเรื่องเกี่ยวกับปัญหาความมั่นคงของประเทศ

ประชาชนจีนเองก็คงอึดอัดกับการอยู่ภายในประเทศตนเอง เพราะไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในมาตุภูมิของตนเองเพียงแต่เป็นการครอบครองระยะยาว เช่น เช่าที่ดิน เช่าอาคารชุดเป็นเวลา 70 ปี แต่พวกเขาสามารถไปซื้อบ้านที่ดินและอาคารชุด ในประเทศไทย และประเทศสหรัฐอเมริกาหรือแทบทั่วโลก

     ขนาดว่าสหรัฐอเมริกามีมาตรการที่เข้มงวดกว่าไทย ในระยะหลังมานี้สหรัฐอเมริกาเริ่มเข้มงวดกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนจีนมากขึ้น เช่น การห้ามไม่ให้คนจีนซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรในสหรัฐอเมริกา มาตรการเหล่านี้เริ่มมีให้เห็นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เรื่องนี้ประเทศไทยไม่ได้ขยับเพื่อป้องกันอะไรเลย ที่ดินหรือภาคส่วนต่างๆ ตกอยู่ในมือนายทุนจีนเป็นจำนวนมาก 

หันมาดูในประเทศไทย จะพบว่ามีนายทุนใหญ่ๆ เช่น “เสี่ย ต” “นายหัว ก“ “พ่อเลี้ยง ส” หรือ ”เจ้าสัว ท” พานายทุนจีนมาซื้อที่ดินแถบอีอีซี ภาคตะวันออก ชายทะเล ไร่นา ป่าเขา หรือย่านการค้าในเขตเมืองหลักของไทยอย่างเป็นล่ำเป็นสัน ต่อไปที่ดินในทำเลดีๆ ก็คงตกอยู่ในมือของนายทุนจีนรวมทั้งพวกสีเทาๆ จากประเทศอื่น

     ในหลายพื้นที่คนจีนซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรแต่เข้าไปอยู่น้อยมาก เป็นการซื้อเก็งกำไร ซึ่งอาจมีผลต่อการเก็บค่าส่วนกลางที่ไม่เพียงพอเพื่อนำมาบำรุงท้องที่ หมู่บ้านหรือในอาคารชุดจึงดูเงียบเหงาผิดปกติ นอกจากสหรัฐอเมริกาแล้วประเทศยุโรปหลายประเทศก็เริ่ม “แบน” การจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนจีนเช่นกัน เพราะพวกเขาไม่มาอยู่อาศัยนั่นเอง

        ในขณะที่สหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตกกำลังทบทวนนโยบายการขายชาติ ขายแผ่นดิน ประเทศไทยยังกลับพยายามส่งเสริมให้ต่างชาติมาครอบครองที่ดินในประเทศไทย เช่น

     1. ในเขตอีอีซีก็ให้ต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 99 ปีแล้ว พยายามที่จะให้ทำได้ในขอบเขตทั่วประเทศ

     2. ในเขตอีอีซี ต่างชาติสามารถครอง ห้องชุดในอาคารชุดได้ทั้ง 100% ในขณะเดียวกันก็กำลังพยายามที่จะให้ต่างชาติครองได้ถึง 75% ทั่วประเทศเช่นกัน

     จะสังเกตได้ว่าในประเทศไทยมีอภิมหาเศรษฐีที่ครองที่ดินหลักหมื่นหลักแสนไร่เป็นจำนวนมาก พวกนี้แหละที่ได้ประโยชน์จากการประกาศให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี เพราะพวกเขาจะได้นำที่ดินที่สะสมทั้งหลายมาสร้างรายได้ด้วยการปล่อยเช่า และพวกนี้ก็จะจะยิ่งร่ำรวยยิ่งขึ้นไปอีกไม่ต้องสงสัย ในขณะที่ประชาชนคนไทยซึ่งเป็นเจ้าของประเทศเช่นกันได้แต่มองตาปริบๆ

        ตอนนี้หลายประเทศเริ่มจากการที่จีนรุกยึดที่ดินประเทศอื่นอย่างเอาเป็นเอาตาย ในประเทศจีนกลับไม่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้เลยแม้แต่นิ้วเดียว ทำได้แค่เช่าเท่านั้น เช่น

     1. จีนอนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 50 ปี (คนจีนเองเช่าแผ่นดินเกิดของตนเองได้ไม่เกิน 70 ปี) เพื่อกิจการในเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมเป็นสำคัญ จีนไม่อนุญาตให้ต่างชาติไปเช่าทำรีสอร์ทหรือเช่านอนเล่นเอกเขนกอย่างที่เกิดขึ้นในประเทศประเทศไทย

     2. ในกรณีห้องชุดก็เช่นกัน ต่างชาติจะซื้อในประเทศจีนได้ ก็ต้องมีแหล่งทำงานอยู่ในประเทศจีนแล้วตั้งแต่หนึ่งปีขึ้นไป (ปีแรกอาจเช่าบ้านไปก่อน) จึงจะสามารถเช่าห้องชุดในระยะเวลา 30 ถึง 70 ปีได้ กรณีนี้ต่างจากในประเทศไทย ที่คนจีนหรือต่างชาติใดก็ตามแห่มาซื้อห้องชุดได้เลยตั้งแต่วันแรกที่มาเหยียบแผ่นดินไทย

     ปรากฏการณ์เช่นนี้จึงทำให้สหรัฐอเมริกาในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และโดยเฉพาะในยุคทรัมป์ จะหาทางป้องกันแผ่นดินอเมริกาและต่อต้านจีนอย่างสุดฤทธิ์ ประเทศไทยจึงควรตื่นจากภัยเงียบที่มากับนักลงทุนจีน ที่หนุนหลังโดยรัฐบาลจีน.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส