การรอนสิทธิ รู้ไว้ก่อนเสียสิทธิในที่ดิน

หากคุณจะเช่า หรือ ซื้อที่ดินจะต้องตรวจสอบก่อนว่าที่ดินนั้นถูกรอนสิทธิหรือไม่ เพราะจะส่งผลให้คุณไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มศักยภาพ หรือ ไม่สามารถใช้ที่ดินนั้นได้เลย ส่งผลให้ราคาค่าเช่าที่ดิน หรือ ราคาขายที่ดินควรจะต้องลดลงด้วย โดยอาจเกิดจากการพัฒนาของภาครัฐเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าว เช่น การตั้งแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง หรือ อาจเกิดจากการที่เจ้าของที่ดินทำนิติกรรมบางอย่างที่รอนสิทธิในที่ดินของตนเอง เช่น การให้ใช้ที่ดินบางส่วนเป็นทางภาระจำยอม เป็นต้น จึงควรตรวจสอบทุกครั้งก่อนทำสัญญาด้วยการคัดโฉนดที่กรมที่ดิน 

การรอนสิทธิ คือ สภาวะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกลดสิทธิ หรือสิทธิเหนือที่ดินที่ตนครอบครอง โดยการรอนสิทธิที่เกิดขึ้นนั้น อาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่สำนักงานที่ดินเพื่อมอบให้แก่ผู้อื่น

โดยลักษณะการรอนสิทธิมี 8 รูปแบบด้วยกัน ดังนี้

1. ที่ดินใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง
หากที่ดินตั้งอยู่ใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง จะถูกรอนสิทธิโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย คือ เจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ที่ดินเหมือนเดิม แต่ลดสิทธิการใช้ประโยชน์ลงแลกกับค่ารอนสิทธิที่เป็นธรรม โดยพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ.2511 ได้กำหนดไว้ดังนี้

1. ห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4.00 เมตร หรือ ห้ามเผ่าไร้อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตแนวสายไฟฟ้า

2. ห้ามปลูกสร้างอาคาร บ้านเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างอื่น ทุกชนิด ในเขตเดินสายไฟฟ้า

3. ห้ามปลูกต้นไม้ หรือพืชผล ในเขตเดินสายไฟฟ้า ดังนี้

• บริเวณพื้นที่ที่ตั้งเสา และพื้นที่โดยรอบโคนเสา ภายในระยะห่างจากแนวขาเสา 4 เมตร ห้ามปลูกต้นไม้ หรือพืชผล ทุกชนิด

• บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้านอกจากข้อ 3.1 ห้ามปลูกต้นไม้หรือพืชผล ซึ่งเมื่อเจริญเติบโตเต็มที่แล้วมีความสูงเกินกว่า 3 เมตร

• บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า ของสายส่งไฟฟ้า ระดับแรงดัน 500,000 โวลต์ ห้ามปลูกอ้อย

4. กระทำการใดๆ เพื่อเปลี่ยนแปลงสภาพพื้นดิน บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า เช่น การปรับสภาพพื้นดินให้สูงขึ้น การขุดดิน การขุดบ่อ การก่อสร้างถนน จะต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรการ กฟผ.ก่อน
โรงเรือนหรือสิ่งอื่นที่สร้างขึ้น หรือทำขึ้น ต้นไม้หรือพืชผล ที่ปลูกขึ้น โดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้ กฟผ.มีอำนาจรื้อถอน ทำลาย หรือตัดฟันตามสมควรแก่กรณีโดยไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน โดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตฯ ได้กำหนดเขตการรอนสิทธิเป็นความกว้างของเขตสายไฟฟ้า ตามขนาดของสายส่งไฟฟ้า ไว้ดังนี้

2. ข้อกำหนดห้ามโอน
     อาจเกิดจากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

3. สัญญาเช่า
     กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร สัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ก็เฉพาะกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปีที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

4. สิทธิเก็บกิน
     สิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่าผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

5. สิทธิอาศัย
    เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

6. สิทธิเหนือพื้นดิน
    หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

7. ภาระติดพัน
    คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

8. ภาระจำยอม
     ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

      การรอนสิทธิทำให้เจ้าของที่ดินเสียสิทธิไปมาก เพราะฉะนั้นต้องตรวจสอบให้ดีก่อนทำนิติกรรมใด ๆ เพราะการรอนสิทธิบางประเภทไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ เช่น การรอนสิทธิของที่ดินใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูงจะมีผลต่อที่ดินนั้นตลอดไป เจ้าของที่ดินจึงต้องต่อรองราคาให้เป็นธรรมจึงจะคุ้มกับสิทธิที่หายไป สำหรับผู้ที่จะซื้อ หรือจะเช่าที่ดินจะต้องตรวจสอบกับกรมที่ดินให้แน่ใจว่าที่ดินที่สนใจนั้นไม่ถูกรอนสิทธิ เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่า คุ้มราคาที่ดินนั่นเอง