ส่อง 10 ทำเลที่ดินราคาแพงสุด-ถูกสุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

13 / 03 / 2024

ที่ดินตรงไหนแพงสุดและถูกสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทำไมจึงต่างกันอย่าง “ฟ้ากับเหว” ถึงเพียงนี้

ปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงเทพ และปริมณฑลมีการปรับตัวสูงขึ้นตามการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ โดย “ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย” คาดว่าจะมีราคาสูงกว่าราคาประเมินที่ผ่านมา และมีปรับราคาขึ้นเรื่อยๆ

ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดี หรือ เศรษฐกิจไม่ดีก็ตาม ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นมาจากการเปิดรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือรถไฟฟ้าส่วนต่อขายจากเส้นหลักเพิ่มเติมนั้นเอง

ทางศูนย์ข้อมูลได้สำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ปี 2537 ทุกปีและพบว่า ราคาที่ดินในใจกลางเมืองบริเวณสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต มีราคาสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวาหรือต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาทปูลาดถึง 10 ชั้นจึงจะได้มูลค่าที่ดินนี้ ถือเป็นราคาที่สูงที่สุด

ส่วนที่มีการกล่าวอ้างว่าราคาที่ดินบนถนนวิทยุแพงที่สุดนั้น เป็นไปไม่ได้ เนื่องจากไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ถึงแม้จะมีการขายห้องชุดในราคาแพงถึงเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ก็เป็นเพียงข้อยกเว้น ทั้งนี้ก่อนหน้านี้ บมจ.แสนสิริก็เคยซื้อที่ดินหลังสวนลุมพินีในปี 2565 ในราคาถึง 3.9 ล้านบาทต่อตารางวามาแล้ว แต่เป็นความพอใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายและยังสามารถที่จะพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อสร้างอาคารชุดเพื่อขายห้องชุดในราคาเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้

การที่ราคาที่ดินแพงสุดในย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตก็เพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพมหานครและธุรกิจค้าปลีกเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุดเมื่อเทียบกับการสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานหรือโรงแรม ซึ่งได้ค่าเช่าต่ำกว่า และธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง ส่วนโรงแรมก็ยังมีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มาก จะเห็นได้ว่าพื้นที่ค้าปลีก มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 3,000 – 5,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเพียงเดือนละ 800-1,200 บาทเท่านั้น

10 ทำเลที่ดินราคาแพงในกรุงเทพฯ ปี 2565-2567

สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ดร.โสภณ นำเสนอว่านอกจากทำเลอันดับ 1 ณ พื้นที่แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิตแล้ว ยังมีทำเลอื่นๆ ได้แก่ วิทยุ สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ สุขุมวิท 21 อโศก สีลม สาทร สุขุมวิท เอกมัย เยาวราช พญาไท และพหลโยธินช่วงต้น ทั้งนี้คาดว่าอันดับต่างๆ ยังจะไม่เปลี่ยนแปลงในปี 2567 โดยพื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต จะเพิ่มมูลค่าเป็น 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามคณะนักวิจัยของศูนย์ข้อมูลฯ จะได้ออกประมวลและวิเคราะห์ให้ชัดเจนอีกครั้งหนึ่ง

ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด

10 ทำเลราคาต่ำสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2567

อันดับ	ทำเล	ราคา (บาท/ตารางวา)
1	เลียบคลอง 13 กม.5	4,200
2	ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร	8,000
3	กาญจนาภิเษก กม.34	9,000
4	กาญจนาภิเษก กม.8 บางปะอิน	9,400
5	เลียบคลองรพีพัฒน์	9,800
6	สุขุมวิท กม.46 บางบ่อ	9,800
7	รังสิต-วังน้อย	10,500
8	ลำต้อยติ่ง	11,000
9	ประชาสำราญ	12,000
10	กาญจนาภิเษก กม.23 หลวงแพ่ง	13,500

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดมักอยู่ในบริเวณเขตนอกเมือง โดยเฉพาะที่ไม่มีระบบสาธารณูปโภคหรือระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ราคาจึงต่ำและตลอดระยะเวลา 30 ปีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจมา ราคาก็ปรับขึ้นไม่มาก เพียงปีละ 1-2% เท่านั้น ยกเว้นในช่วงหลังๆ ที่ความเป็นเมืองได้ขยายตัวออกสู่รอบนอกมากขึ้นบ้าง

จะเห็นได้ว่า สยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต มีราคาสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพมหานคร และธุรกิจค้าปลีกเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุด นักลงทุนจึงต้องศึกษาก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อให้มีความเสี่ยงในการลงทุนน้อยที่สุด ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมด้านอสังหาฯ ทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาวขึ้นเพื่อให้คนที่สนใจหรืออยู่ในวงการได้หาความรู้และศึกษานั่นเอง