ในวันนี้ Tooktee จะนำเสนอบทความเรื่อง “ส่องทำเลบ้านหรู ในพื้นที่ BMR” ซึ่งบ้านหรูในที่นี้ พิจารณาด้วยโครงการบ้านที่มีราคาต่อหลังที่มากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป และในส่วนของพื้นที่ BMR ล่ะหมายถึงอะไร ??? พื้นที่ BMR คือชื่อย่อของ Bangkok Metropolitan Region หรือพูดโดยนัยก็คือ พื้นที่กรุงเทพมหานครซึ่งรวมพื้นที่เชื่อมต่อซึ่งเป็นปริมณฑลบางส่วน เนื่องจากกรุงเทพมหานคร เป็นมหานครที่มีลักษณะโตเดี่ยว คือ มีการเติบโตจากในใจกลางเมืองกระจายออกสู่โดยรอบอย่างไม่มีขอบเขต ซึ่งการกระจายความเจริญสู่หัวเมืองรองต่าง ๆ โดยรอบยังค่อนข้างน้อย
ก่อนที่จะส่องทำเลบ้านหรูกัน เรามาทำความรู้จักกับ Character ของบ้านหรูในตลาดกันก่อนว่าเป็นอย่างไร ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (AREA) พบว่าบ้านหรู (บ้านที่มีราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อหลัง) ปัจจุบันยังมีสัดส่วนจำนวนบ้านรอการขายอยู่ในตลาด คิดเป็นสัดส่วนทั้งหมดแค่ 2% แต่หากคิดในแง่มูลค่า จะมีมูลค่าคิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของตลาดบ้านเดี่ยวทั้งหมด
ตาราง จำนวนบ้านเดี่ยวที่ยังรอการขายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล (กลางปี พ.ศ.2562)
|
ระดับราคา (ล้านบาท) |
จำนวน |
มูลค่า |
||
|
หน่วย |
สัดส่วน |
ล้านบาท |
สัดส่วน |
|
|
1.001-2.000 |
210 |
0% |
415 |
0% |
|
2.001-3.000 |
1,200 |
1% |
3,398 |
1% |
|
3.001-5.000 |
13,711 |
17% |
58,932 |
18% |
|
5.001-10.000 |
12,720 |
16% |
87,494 |
26% |
|
10.001-20.000 |
4,124 |
5% |
61,016 |
18% |
|
> 20.000 |
1,484 |
2% |
61,528 |
19% |
ที่มา: ศูนย์วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (AREA)
หรือกล่าวสรุปจากข้อมูลข้างต้นได้ว่า ตลาดบ้านหรูมีจำนวนน้อย (คิดเป็น 2%) แต่คิดเป็นมูลค่าในตลาดค่อนข้างสูง (19% หรือ 1 ใน 5 ของมูลค่าตลาดบ้านเดี่ยว) หรือทำความเข้าใจส่วนแบ่งของจำนวนหน่วยและมูลค่าของบ้านหรูได้จากแผนภูมิ Tree Map ด้านล่าง
แผนภูมิ Tree Map แสดงจำนวนหน่วยและมูลค่าบ้านเดี่ยว แบ่งระดับราคา
*แผนภูมิ Tree Map แสดงให้เห็นถึงการแบ่งพื้นที่ของข้อมูลทั้งหมดเทียบกับสัดส่วนข้อมูลแยกประเภท (คล้ายแผนภูมิวงกลมแต่เข้าใจได้ง่ายกว่าเนื่องจากเป็นทรงสี่เหลี่ยม) พิจารณาบ้านราคามากกว่า 20 ล้านบาทได้จากพื้นที่สีแดง
.
ที่นี้ก็มาถึงการส่องทำเลบ้านหรูซักที เราจะมาดูการเปิดตัวของโครงการบ้านหรูในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยข้อมูลตั้งแต่ปีพ.ศ. 2552-2561 โครงการบ้านหรูในพื้นที่ BMR มีการกระจายตัวอยู่ตำแหน่งไหนบ้าง จากภาพด้านล่าง
จากภาพข้างบน จะพบว่า โครงการบ้านหรูมีการเปิดในหลายทำเลในพื้นที่ BMR โดยหากมองแค่ภาพอาจจะแยกได้ลำบากว่าทำเลไหนมีการเปิดขายค่อนข้างหนาแน่น ซึ่งหากใช้ Heat Map หรือแผนที่ความร้อน ช่วยอธิบายการเปิดตัวของบ้านหรูในช่วงทั้ง 10 ปี จะช่วยทำให้เห็นภาพได้ชัดขึ้น (หากภาพ Heat Map มีสีแดงเข้มมากเท่าไหร่ แสดงให้เห็นถึงโครงการบ้านหรูกระจุกตัวอยู่ในทำเลนั้น ๆ มากเท่านั้น)
ภาพ Heat Map โครงการบ้านหรูในพื้นที่ BMR ในปีพ.ศ.2552-2561
ที่มา: สรุปข้อมูลจาก AREA โดยทีมงาน Tooktee.com
จากภาพ จะพบว่าในช่วง 10 ปี มีการเปิดตัวโครงการบ้านหรูเด่น ๆ ใน 2 ทำเลหลัก (จากในวงกลมสีแดง) ได้แก่ 1) ทำเลทองหล่อ-เอกมัย และ 2) ทำเลพุทธมณฑล ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ???
ทำเลทองหล่อ-เอกมัย
ทำเลยอดนิยมในใจกลางเมืองกรุงเทพมหานครของเหล่าเซเลบ หรือเหล่าคนดัง ซึ่งเป็นย่านที่มีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติอยู่ในท้องที่อย่างคับคั่ง อีกทั้งเป็นย่านกิน-ดื่มของเหล่าคนทำงานหลังเลิกงานได้เป็นอย่างดี โดย “ทองหล่อ” หรือซอยสุขุมวิท 55 สามารถเดินทางเชื่อมต่อถนนตรอก-ซอกซอยไปมาระหว่างกันได้ รวมไปถึงการเชื่อมต่อไป “เอกมัย” หรือซอยสุขุมวิท 63 ได้ ทำให้ Tooktee เรียกย่านนี้ว่า “ย่านทองหล่อ-เอกมัย”
โดยหากย้อนไปซักประมาณ 10-15 ปีที่แล้ว ย่านทองหล่อจะเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่นิยมสำหรับชาวญี่ปุ่นที่มาทำงานในประเทศไทย ทั้งที่อยู่ตัวคนเดียว และอยู่กับเป็นครอบครัว เนื่องจากอยู่ในตัวกรุงเทพมหานครมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อีกทั้งการเดินทางสามารถเชื่อมต่อทางทางด่วนขั้นที่ 2 (ทางพิเศษศรีรัช) เพื่อออกสู่พื้นที่นอกกรุงเทพมหานครได้อย่างสะดวก
ซึ่งในความรู้สึกของคนซื้อ-ขายบ้านในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบหรือแนวสูง (คอนโดมิเนียม) แค่โครงการตั้งอยู่ในทำเลชื่อ “ทองหล่อ” ก็ทำให้ความรู้สึกว่าแพงได้แล้ว ซึ่งตัวอย่างโครงการบ้านหรูที่อยู่ในพื้นที่ ได้แก่ เดอะ 146 เรสซิเดนซ์, วิลลาซโซ่ 10 และ อาณา เอกมัย เป็นต้น ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กมีจำนวนหน่วยขายไม่เกิน 10 หน่วย แต่ระดับราคาเบา ๆ เริ่มต้นที่ประมาณ 40 ล้านขึ้นไป สมกับความหรูหราในย่านนี้
ทำเลพุทธมณฑล
ขอบคุณภาพจาก Google
อีกทำเลยอดนิยมของการพัฒนาบ้านหรู พื้นที่ค่อนไปทางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครที่เชื่อมต่อกับจังหวัดนครปฐม โดยมีเส้นถนนสายหลักในพื้นที่คือ ถนนบรมราชชนนี ซึ่งต่อมาได้มีการเปิดให้บริการ "ทางคู่ขนานลอยฟ้าบรมราชชนนี" ในช่วงปีพ.ศ. 2541 เชื่อมต่อพื้นที่ฝั่งธนบุรี เช่น ย่านอรุณอัมรินทร์ รวมไปถึงเชื่อมถนนสิรินทร ทำให้การเดินทางเชื่อมต่อสู่ทำเลนี้สะดวกขึ้น และเริ่มเป็นที่นิยมในการอยู่อาศัยของคนทำงานในเมือง ที่ต้องการมีบ้านที่ดินและพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางเป็นของตนเอง
ส่วนใหญ่ที่นิยมพัฒนาบ้านหรูจะเป็นทำเลเส้นถนนคู่ขนานกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก) เส้นถนนพุทธมณฑล 1-3 โดยหากเป็นเส้นถนนพุทธมณฑลสาย 4 ขึ้นไปจะอยู่ในพื้นที่ของจังหวัดนครปฐมซึ่งยังไม่เป็นที่นิยมมากนัก โดยเอกลักษณ์ของแบบบ้านในพื้นที่เน้นขนาดที่ดินขนาดใหญ่มากกว่า 100 ตารางวา (บ้านเดี่ยวทั่วไปเริ่มต้นที่ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา) หรือเรียกได้ว่าพื้นที่ดินใหญ่กว่าบ้านธรรมดาถึง 2 เท่า
ตัวอย่างโครงการบ้านหรูระดับคฤหาสน์ที่อยู่ในพื้นที่ ได้แก่ คิว ทเวลฟ์, แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด เพรสทีส สาทร-ราชพฤกษ์ และลดาวัลย์ ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า เป็นต้น ระดับราคาบ้านอยู่ในระดับสูงมากเนื่องจากได้พื้นที่ดินและพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านกว้างขวาง บางโครงการสูงถึง 120 ล้านบาทต่อหลังเลยทีเดียว
.
เป็นอย่างไรกันบ้างกับทำเลบ้านหรูทั้ง 2 ทำเล ทำเลทองหล่อ-เอกมัย และทำเลพุทธมณฑล ที่นำเสนอโดยทีมงาน Tooktee หากท่านผู้อ่านสนใจที่จะหารายละเอียดบ้านหรู หรือหากท่านมีบ้านหรูอยู่แล้วและต้องการลงประกาศขาย-เช่า ก็สามารถดูหรือลงประกาศได้ที่ลิงค์ด้านล่างได้เลยจ้า
Tags : บ้านหรู, BMR, กรุงเทพมหานคร, บ้านเดี่ยว
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
