บ้านว่าง 8.49 ล้านหน่วยในญี่ปุ่น แก้อย่างไร

12 / 12 / 2023

เป็นเรื่องที่เหลือเชื่อมากที่ญี่ปุ่น มีบ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีใครเข้าอยู่จำนวนมากถึง 8.49 ล้านหน่วย เขาจะแก้ปัญหากั้นอย่างไร เราจะได้บทเรียนอะไรจากญี่ปุ่นบ้าง

เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้เขียน ในฐานะประธานสาขาผู้เชี่ยวชาญของสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI) ได้จัดบรรยายแบบ Webinar เรื่องบ้านว่างที่ญี่ปุ่น โดยนายทาคาฮิโร ไคนูมา ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทก่อสร้างยักษ์ใหญ่ชื่อโตคิวของประเทศญี่ปุ่น ในที่นี้จึงนำเนื้อหาสำคัญและการเทียบเคียงกับประเทศไทยมานำเสนอ

ท่านทราบหรือไม่ว่าในประเทศไทยก็มีบ้านว่างถึง 1.2 ล้านหน่วย ในเกาหลีใต้ซ้ำร้ายกว่านั้นมีถึง 1.5 ล้านหน่วย ทั้งที่ประเทศชาติของเขาเล็กกว่าเราด้วยซ้ำไป ส่วนที่หนักที่สุดก็คือจีน มีประมาณการว่ามีจำนวนบ้านว่างรวมกันถึง 50 ล้านหน่วย

โดยบริษัทพัฒนาที่ดินก็สร้างบ้านกันใหญ่ คนซื้อก็ซื้อกันใหญ่เพื่อการเก็งกำไร เก็งกำไรในเมืองของตัวเอง เก็งกำไรต่างเมือง เก็งกำไรในเมืองท่องเที่ยว ฯลฯ

จนกระทั่งขณะนี้เศรษฐกิจของจีน “ตกสะเก็ด” ก็เลยทำให้เกิด “น้ำลดตอผุด” เห็นบ้านว่างขึ้นมา ซึ่งถือเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) อย่างหนึ่ง

การที่ในประเทศไทยมีบ้านว่างถึง 1.2 ล้านหน่วยนั้น ปรากฏว่าศูนย์ข้อมูลต่างๆ ในไทย ไม่ทราบ หรือไม่ก็ถูกปิดปากไม่ให้รายงาน

กลัวคนรู้ กลัวคนหันไปซื้อบ้านมือสอง กลัวคนไม่ซื้อบ้านมือหนึ่ง กลัวผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเดือดร้อน กลัวบริษัทอิฐหินปูนทราย ฯลฯ เดือดร้อนเพราะความต้องการบ้านมือหนึ่งลดลง แต่กลับไม่มีใครกลัว “เจ้าของประเทศ” คือชาวบ้านที่หลงไปซื้อเก็งกำไรเดือดร้อน

จากการวิเคราะห์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดยอาศัยฐานข้อมูลการใช้ไฟฟ้าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า

ในเขตจ่ายไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง มีบ้านว่าง คือบ้านที่ไม่ได้ใช้หรือแทบไม่ได้ใช้ไฟฟ้าถึง 5 แสนหน่วยเศษๆ และหากรวมทั้งเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการไว้ก็คือ 6 แสนหน่วยเศษๆ

และหากรวมบ้านในขอบเขตทั่วประเทศจึงน่าจะมีประมาณ 1.2 ล้านหน่วย ซึ่งรวมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดพักอาศัย

จำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีสัดส่วนถึง 13% แต่หากเป็นกรณีห้องชุดปรากฏว่าว่างถึง 20-25% ซึ่งสะท้อนว่าสถานการณ์ค่อนข้างหนักกว่าบ้านแนวราบ ทำให้การเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย

และเมื่อการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดขาดปัจจัยทางการเงินเพียงพอ การบริหารก็อาจขาดตกบกพร่อง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงได้ หรืออย่างน้อยอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาก็จะน้อยกว่าปกติ เช่น ปกติห้องชุดควรมีราคาขึ้น 3-5% ต่อปี ในโครงการที่บริหารทรัพย์สินไม่ดีก็อาจขึ้นเพียง 1-3% เป็นต้น

สำหรับในญี่ปุ่นทุกวันนี้ มีบ้านว่างทั้งหมด 8.49 ล้านหน่วย หรือ 13.6% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดจำนวนประมาณ 62.43 ล้านหน่วย สำหรับประชากรทั้งประเทศราว 120 ล้านคน

นี่แสดงว่าบ้านในญี่ปุ่นมีเหลือเฟือ ไม่ได้มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับในประเทศกำลังพัฒนาที่แต่ละปีมักมีการประมาณกันว่า จำนวนที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอกับความต้องการอยู่เสมอ และจำนวนบ้านที่ขาดแคลนมีเพิ่มขึ้นทุกปี

บ้านว่างส่วนใหญ่ (70%) อยู่ในต่างจังหวัดมากกว่าในเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะในเมืองหรือหมู่บ้านชนบทจะพบมีบ้านว่างมากเป็นพิเศษ

บ้านว่างส่วนใหญ่ก็เป็นบ้านเดี่ยวถึงราว 70% เช่นกัน ที่เป็นห้องชุดนั้นเป็นส่วนน้อย บ้านเดี่ยวจะมีขนาดประมาณ 100-120 ตารางเมตร ส่วนห้องชุดโดยทั่วไปจะมีขนาดประมาณ 70 ตารางเมตร ห้องชุดแบบเล็กๆ 22-25 ตารางเมตรแบบในประเทศไทยจะไม่มี

กรณีนี้ให้ข้อคิดว่า ห้องชุดขนาดเล็กๆ ของไทยนั้นต่อไปจะขายได้ยากมาก เพราะมีขนาดเล็กเกินไปที่จะอยู่อาศัย จะทะลุ 2 ห้องเป็นห้องเดียวแบบแฟลตของสิงคโปร์ก็คงไม่สามารถทำได้

ดังนั้นห้องชุดเล็กๆ ที่ขายกันดกดื่นในกรุงเทพมหานคร อาจจะกลายเป็นบ้านว่างได้เป็นจำนวนมาก หรือหากประกาศขายก็คงไม่ค่อยได้ราคาเท่าที่ควร หรือหากประกาศให้เช่า ก็คงให้เช่าได้ยากหรือได้ค่าเช่าไม่มาก

โอกาสที่ห้องชุดเล็กๆ ในกรุงเทพมหานครจะลดราคาลงมีความเป็นไปได้สูงในอนาคต

บ้านว่างในญี่ปุ่นอาจมีราคาเท่ากับศูนย์เพราะ ราคาที่ดินในญี่ปุ่นแทบจะหยุดนิ่ง โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท ที่บ้านว่างเก่าๆ ที่ตัวอาคารหมดราคาไปแล้ว เหลือแต่ค่าที่ดิน (ที่ไม่เพิ่มขึ้นเลย) และเมื่อลบค่ารื้อถอนไปแล้ว

ที่ดินผืนดังกล่าวก็อาจมีค่าเป็นศูนย์ กรณีเช่นนี้ชี้ให้เห็นว่าการซ่อมแซมบ้านหลังใหม่ อาจไม่คุ้มค่ามากนัก เพราะที่ผ่านมา ราคาที่ดินแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย อย่างไรก็ตามหากเป็นในเขตเมืองใหญ่ เช่น โตเกียว โอซากา บ้านว่างก็จะมีไม่มากนัก และราคาบ้านมือสองก็ยังเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ เพราะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควร

บางท่านอาจสงสัยว่า อุตสาหกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นจะถึงทางตันหรือไม่ เพราะประชากรก็เกิดน้อยลง (โดยในปี 2553 ประชากรญี่ปุ่นมีราว 126 ล้านคน และถึงปี 2603 อาจเหลือเพียง 87 ล้านคนเท่านั้น)

ยิ่งกว่านั้นจำนวนบ้านว่างก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในรอบ 10 ปี (2553-2563) บ้านว่างเกิดเพิ่มขึ้น 2 ล้านหน่วย แล้วอย่างนี้จะมีความจำเป็นต้องสร้างบ้านใหม่หรือไม่ หรืออุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น “ตาย” ไปเสียแล้ว

ข้อนี้อาจไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวังเพราะ

1. บ้านว่างส่วนมากอยู่ในชนบทและเป็นบ้านเดี่ยว การซ่อมแซมก็อาจไม่คุ้ม จึงปล่อยทิ้งไว้

2. ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนโสด หรือพ่อ/แม่เลี้ยงเดี่ยวก็มีเพิ่มขึ้น

3. บ้านและห้องชุดใหม่ๆ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่า

ดังนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จึงยังเกิดเพิ่มขึ้น คาดว่าในปีหนึ่งๆ มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ราว 2 แสนหน่วย ด้วยเหตุนี้บริษัทพัฒนาที่ดินจึงยังมีงานทำอยู่ แต่ส่วนมากเป็นบริษัททั่วไป บริษัทใหญ่ก็มี

โดยบริษัทใหญ่ๆ จะพัฒนาอาคารชุดในเขตเมืองมากกว่า ส่วนผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินท้องถิ่นก็พัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการเล็กๆ เป็นสำคัญ

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นแบบกึ่งผูกขาดแบบไทย ที่บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่สุด 10 แห่งแรกครองส่วนแบ่งตลาดถึง 50% ของโครงการเปิดใหม่ในแต่ละปี

สำหรับบ้านว่างในชนบทนั้น ทางออกก็คือการปรับโฉมใหม่เป็นโรงแรม “เรียวกัง” หรือโรงแรมแบบบ้านๆ ตามสไตล์ญี่ปุ่น แต่ก็อาจทำได้ค่อนข้างจำกัด อาจต้องรื้อทิ้งหรือส่งเสริมให้คนเมืองไปอยู่ชนบท หรือขายแบบถูกๆ หลังละ 2 เหรียญสหรัฐ

เช่นที่นครดีทรอยต์ ในสหรัฐอเมริกาในสมัยหนึ่งเพื่อส่งเสริมการเพิ่มจำนวนประชากรนั่นเอง และในอนาคตอาจต้องจัดระเบียบเมืองหรือหมู่บ้านในชนบทใหม่ โดยการรื้อโครงสร้างของเมือง หรือสร้างเมืองใหม่และปรับพื้นที่เมืองเก่าที่เต็มไปด้วยบ้านร้างเป็นพื้นที่เกษตรกรรมแทน!