บิ๊กอสังหาฯแห่ตุนที่ดิน จ่อผุดโปรเจคชิงเรียลดีมานด์

เอพี ไทยแลนด์ อัดงบซื้อที่ดินเพิ่ม 9,500 ล้านบาทผุดโครงการปี64 กรุงเทพฯ-ตจว. พฤกษา ออริจิ้น เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประกาศรับซื้อที่ดินตรงจากเจ้าของผ่านโซเซียลมีเดีย

ผลกระทบจาก “วิกฤติโควิด-19” ทำให้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายชะลอการลงทุน รวมถึงงบซื้อที่ดินที่ถูกหั่น! แต่สำหรับดีเวลลอปเปอร์ที่มีสภาพคล่องดีกลายเป็น “โอกาส” ที่จะกว้านซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตได้มากขึ้นเมื่อตลาดฟื้นตัวดีมานด์ย่อมกลับมา

โดยขณะนี้ บรรดายักษ์ใหญ่อย่าง “เอพี ไทยแลนด์” ประกาศเพิ่มงบซื้อที่ดินเท่าตัว “พฤกษา” ประกาศรับซื้อที่ดินตรงจากเจ้าของที่ผ่านโซเซียลมีเดียทั้งพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่ เช่นเดียวกับ “ออริจิ้น” รับซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบและแนวสูง “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม” หรือ โกลเด้นแลนด์ เน้นซื้อที่ดิน 15 ไร่ขึ้นไป ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต นครศรีธรรมราช เชียงใหม่ ขอนแก่น และขนาด 10 ไร่ ทำ “ซิตี้โฮม” ในพื้นที่กรุงเทพฯ

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปกติเอพีไม่มีนโยบายเก็บที่ดินไว้พัฒนาในอนาคต แต่สถานการณ์ปัจจุบันบริษัทได้เลื่อนเปิดตัวคอนโดมิเนียมบางโครงการไปในปี 2564 จึงมีที่ดินสำหรับพัฒนาคอนโดอยู่ 2-3 แปลง

“เมื่อสถานการณ์ทุกอย่างดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นภาพรวมเศรษฐกิจหลังโควิด ความรู้สึกของลูกค้า หรือ ซัพพลายในย่านนั้นๆ ได้ถูกดูดซับไปแล้ว บริษัทจึงต้องเตรียมความพร้อมที่จะเปิดขายโครงการใหม่ทันที”

บริษัทจึงตัดสินใจเพิ่มงบประมาณในการจัดซื้อที่ดินเป็น 9,500 ล้านบาท จาก 4,500 ล้านบาท มาจาก 3 ปัจจัยหลัก ปัจจัยแรกเนื่องจาก 3 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา บริษัทสามารถสร้างยอดรับรู้รายได้รวมจากสินค้าแนวราบ กลุ่มคอนโด (100% JV) ได้สูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 35,180 ล้านบาท ทำให้มีความพร้อมและความได้เปรียบทางด้านการเงิน

ปัจจัยที่สอง ปีนี้โครงการแนวราบของบริษัททั้งสินค้าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมได้รับการตอบรับดีในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา มีการเปิดตัวแนวราบ 28 โครงการ อยู่ระหว่างเปิดตัวอีก 8 โครงการในไตรมาสสุดท้าย รวมโครงการแนวราบ ที่เปิดตัวในปีนี้ 36 โครงการ มูลค่ากว่า 39,390 ล้านบาทจะเห็นว่า เอพีฯ สามารถปิดโครงการแนวราบที่อยู่ระหว่างการขาย (Existing Project) ได้เป็นจำนวนมาก ดังนั้นจึงต้องมองหาและเตรียมที่ดินแปลงใหม่สำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต

ปัจจัยที่สาม ช่วงเวลานี้เป็น “โอกาสดี” สำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อมทางด้านการเงินที่จะหาซื้อที่ดิน แม้ว่าราคาที่ดินไม่ได้ลดลง!! แต่การแข่งขันในการซื้อที่ดิน‘ไม่ได้’รุนแรงเทียบกับช่วงเวลาปกติ

การประกาศรับซื้อที่ดินทางโซเซียลมีเดีย (เฟซบุ๊ค เอพี) เป็นการเพิ่มช่องทางและโอกาสที่จะได้มาซึ่งที่ดินใหม่ๆ มากขึ้น โดย 23 ทำเลทั่วกรุงเทพฯ เป็นทั้งทำเลที่ต้องการขยายไปยังตลาดใหม่ และทำเลเดิมที่ต้องการที่ดินแปลงใหม่พัฒนาแทนโครงการที่ขายจบแล้ว

“เราได้รับการติดต่อจากทั้งเจ้าของที่ดินและนายหน้าจำนวนมาก ซึ่งตอนนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาและตัดสินใจซื้อ หลังจากปรับงบประมาณในการจัดซื้อที่ดินขึ้นเป็น 9,500 ล้านบาท คงเหลือใช้ซื้อที่ดินเพิ่มก่อนปิดปีอีกราว 5,300 ล้านบาท”

ปัจจุบันราคาที่ดินแปลงแนวรถไฟฟ้าในเมืองสำหรับการพัฒนาโครงการแนวสูงไม่ได้ลดลง รวมถึงที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบไม่พบการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน อาจเพราะผลกระทบจากวิกฤติโควิด ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนยังชะลอการลงทุนซื้อที่ดินใหม่ รวมถึงเจ้าของที่ดินจะตัดสินใจขายเมื่อได้ราคาที่พอใจจึงไม่รีบขาย

วิทการ ประเมินว่า วิกฤติโควิด ยังมีผลต่อไปอีกอย่างน้อย 6 เดือน เพราะครั้งนี้ไม่ใช่วิกฤติที่เกิดขึ้นเฉพาะในประเทศไทยแต่ลุกลามรุนแรงทั่วโลก การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศซื้อที่ดินเพิ่มมองว่าเป็นการซื้อเพื่อเตรียมพร้อมในปีหน้า โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่เป็น “เรียลดีมานด์” ซื้อเพื่ออยู่จริง

อย่างไรก็ดี ภาพการลงทุนซื้อที่ดินใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเป็นไปด้วยความระมัดระวัง เพราะผู้นำองค์กรต้องประเมินสถานการณ์รอบด้าน โดยเฉพาะพฤติกรรมลูกค้าณ ขณะนั้น เปลี่ยนแปลงและมีความต้องการใหม่อย่าง เพื่อปรับกลยุทธ์ได้สอดคล้องและทันท่วงที

แต่สำคัญในทุกช่วงเวลาคือ การบริหารจัดการกระแสเงินสด เพื่อให้รอดผ่านวิกฤติ!

ทางด้าน ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พฤกษา ประกาศรับซื้อที่ดินผ่านทางโซเซียลมีเดีย เพราะต้องการหาที่ดินในเซ็กเมนต์ที่มีศักยภาพในการทำตลาด แม้ปัจจุบันจะมี “แลนด์แบงก์” ในมือค่อนข้างมากมูลค่าราว 3 หมื่นล้านบาทที่รอการพัฒนาแต่บางเซ็กเมนต์ยังมีไม่ครบ จึงต้องการซื้อเพิ่ม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับกลางและบน จากเดิมเน้นพัฒนาโครงการระดับกลางล่าง เพื่อให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ

“เราประกาศรับซื้อที่ดินผ่านทางโซเซียลมีเดียมาระยะหนึ่งแล้วสำหรับคนอยากขายที่โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ทำให้เข้าถึงเจ้าของที่ได้เร็ว และเห็นได้ชัดคือต้นทุนถูกลงจากปกติต้องให้นายหน้าขั้นต่ำ 3% แต่ต้องยอมรับว่า คุณภาพของที่ดินยังสู้นายหน้าไม่ได้ ดังนั้นสัดส่วนการซื้อที่ยังคงมาจากนายหน้าเป็นหลัก”