แก้กฎหมาย เปิดตลาดรับต่างชาติ กู้อสังหาฯไทย

“แม้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะชะลอตัว แต่ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย คงจะไม่เกิดปัญหารุนแรงเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อปี 2540” คือ คำบอกเล่า การันตรีจากปากของดีเวลลอปเปอร์แทบจะทุกราย เมื่อเอ่ยคาดการณ์ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2563 ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน นำไปสู่การปรับยุทธศาสตร์ กระบวนทัศน์ใหม่ในการดำเนินธุรกิจ บ้างมองเป็นวิกฤติ บ้างเห็นเป็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ แต่อย่างไรก็ตาม ยอดการซื้อ-ขายที่หดตัว, อัตราดูดซับระหว่างดีมานด์ซัพพลายลดลงชัดเจน และจำนวนเปิดโครงการใหม่ที่หายไปเกือบครึ่งตลอดช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  คาดการณ์ว่าทั้งปี อาจร่วงแรงทั้งจำนวนและมูลค่า ที่ -16.7% และ -14.8% ตามลำดับ ได้สะท้อนภาวะความเหนื่อยยากของตลาด และกำลังต้องการแรงผลักใหม่ๆเข้ามาช่วย โดยเฉพาะข้อเสนอที่เริ่มดังขึ้น การปลดล็อกเปิดตลาดเพื่อรับชาวต่างชาติ ที่ปัจจุบันล้มหายตายจากไปมากจากข้อจำกัดต่างๆ 

นายปฎิมา จีระแพทย์ ประธานกรรมการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ฐานะบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ภาคอสังหาฯไทย อาจตกอยู่ในภาวะซึมยาวหลายปี จากผลกระทบโควิด-19 ล็อกดาวน์เศรษฐกิจ ตั้งแต่กลุ่ม ออฟฟิศบิวดิ้ง, รีเทล และโรงงาน (บริการคลังสินค้า) เนื่องจากพบเจ้าของหลายราย กำลังประสบปัญหาด้านรายได้ เพราะผู้ประกอบการซึ่งเป็นผู้เช่าไม่ต่อสัญญา บางส่วนขอคืนพื้นที่ จากธุรกิจไปไม่รอด เลย์ออฟพนักงาน  

ส่วนกลุ่มโรงแรมและโรงพยาบาลนั้น กระทบชัดเจน ดั่งปรากฎเป็นข่าวมีเจ้าของประกาศขายทิ้งรายวัน และมีการเทคโอเวอร์ควบรวมกิจการ เป็นต้น ขณะตลาดที่อยู่อาศัย แม้จะมีการกระตุ้นฝั่งดีมานด์อย่างหนัก จากการที่ดีเวลลอปเปอร์ยอมหั่นกำไร ขายลดราคากระหน่ำสูงสุดถึง 50% เพื่อหวังพยุงสภาพคล่องของบริษัทให้ผ่านพ้นช่วงนี้ไป แต่ในระยะยาวคงเป็นเรื่องยาก เพราะเป็นวิธีที่ผิดกลไกตลาดอยู่มาก และอาจสร้างปัญหาต่อการซื้อขายในอนาคต จากการต่อรองสูงขึ้นในฝั่งลูกค้า ฉะนั้น ตลาดจำเป็นต้องหาทางออกอื่นๆ มาเป็นตัวขับเคลื่อน ช่วยดูดซับซัพพลายที่เกิน หลังจากคาด ไวรัสโควิด-19 อาจมีการระบาดเป็นระลอกๆ จนกว่าวัคซีนป้องกันจะถูกนำมาใช้อย่างสำเร็จ ในช่วงปี 2565

จากจุดแข็งด้านระบบสาธารณสุข ซึ่งไทยสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโรค และลดจำนวนผู้ติดเชื้อได้อย่างรวดเร็ว เป็นอีกตัวกระตุ้นเร้าให้ชาวต่างชาติ ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในไทยเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาลนั้น นายปฎิมา เปรียบว่า เป็นโอกาสทองของอสังหาฯไทย ช่วยแก้ต่างเอาตัวรอดจากภาวะตลาดกำลังซื้อในประเทศซบเซาได้ แต่ขณะนี้รัฐยังไม่เล็งเห็น ทั้งๆที่ จะเป็นอีกหนึ่งแรงผลักช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้อย่างมาก เพราะเดิมทีกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ มีความต้องการสูง แต่มีกำแพงข้อจำกัดหลายด้าน ตั้งแต่โควต้าถือครองกรรมสิทธิ์ ได้เพียง 49% ในโครงการคอนโดฯเท่านั้น หรือไม่สามารถถือครองบ้านพร้อมที่ดินแนวราบได้ และกลไกที่ยุ่งยากในการซื้อขาย มองรัฐควรใช้โอกาสนี้เอง ทบทวนกฎหมายต่างๆที่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อหรือลงทุนของชาวต่างชาติ เช่น จัดโซนนิ่งชาวต่างชาติ,ให้วีซ่าระยะยาว เพื่อเพิ่มโอกาสให้กับอสังหาฯไทยในยามอ่อนแรง เพราะขณะนี้ไม่ใช่เพียงชาวสวีเดน สแกนดิเนเวียน รัสเซีย และจีน ลูกค้าเดิมที่มีความต้องการ แต่ชาวยุโรปก็เพิ่มสัดส่วนขึ้น และต้องการอยู่อาศัยรูปแบบระยะยาวแทบทั้งสิ้น

“โอกาสมาถึงแล้ว เปรียบเป็นวิธีแก้ปัญหาเศรษฐกิจอย่างหนึ่ง ทั้งยังจะช่วยดูดซับซัพพลายในตลาดได้ รัฐควรเปิดโอกาสให้คนที่อยากจะมา อยู่โดยไม่ต้องหลบเลี่ยง เราเห็นว่ากฎหมายอะไรที่ล้าสมัยต้องชำระเขียนใหม่ จัดระเบียบได้ เช่น การจัดโซนนิ่ง 100% ให้ชาวต่างชาติ ในเมืองท่องเที่ยว หรือ โซนภาคตะวันออก เป็นไชน่าทาวน์ เป็นอเมริกันโซน ฯลฯ เพราะพบหลายโครงการมีลูกค้ารอ แต่ขายไม่ได้จริงๆ เนื่องจากติดโควต้า 49%”

ขณะเดียวกัน การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในไทยได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนวันเกษียณ สูงอายุ ซึ่งมีกำลังซื้อสูง นายปฎิมา กล่าวต่อว่า จะช่วยเกื้อหนุนทั้งภาคการท่องเที่ยว ธุรกิจเวสเนส โรงพยาบาล และการพัฒนาพื้นที่ การค้า การเกษตร การสร้างงานให้กับชุมชน คนว่างงานได้อีกด้วย 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับ 3,581 วันที่ 7-10 มิถุนายน 2563