‘อสังหาฯ’แห่ขายที่กลางกรุง กำเงินสดบุกแนวราบชานเมือง

ในยุคที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บูมสุดขีด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่างแข่งขันช่วงชิงทำเลใจกลางเมือง เพื่อขึ้นคอนโดมิเนียม เป็นที่พักอาศัยรับวิถีชีวิตคนเมือง

ราคาที่ดินแปลงงามใจกลางเมืองจึงดีดตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว เพราะนักพัฒนาอสังหาฯแข่งกันซื้อเพื่อรอการพัฒนม จนราคาดีดขึ้นไปสูงเกินกว่าความต้องการซื้อ

อย่างไรก็ตาม หลังจากธนาคารแ่หงประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการคุมเข้มปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ (LTV-Loan to Value) เพื่อสกัดสัญญาณฟองสบู่ ขณะที่หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้อัตราการดูดซับกำลังซื้อเริ่มช้าลง ประกอบกับเกิดวิกฤติไวรัสโคโรนา2019 (โควิด-19) ยังมาซ้ำเติมสถานการณ์ ส่งผลให้ที่ดิน "ทำเลทอง” กลางกรุง ที่นักพัฒนาอสังหาฯเคยซื้อเก็บไว้ กลายเป็น "หลุมพราง" ในการแบกต้นทุน จนต้องยอมสลัดที่แปลงงามทิ้ง !!

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยมุมมองตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง (High Rise) หรือ คอนโด ที่เคยเฟื่องฟูในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาว่า กำลังเข้าสู่จุด “อิ่มตัว” จากสต็อกคงค้างในตลาดที่มีสูงกว่าความต้องการ เมื่อความต้องการมีจำกัด ขณะที่ขายราคาแพงไปก็ขายไม่ได้ ต่ำไปก็ขาดทุน เพราะซื้อที่ดินมาในราคาแพง ขณะที่การถือเงินสดดูจะเป็นสิ่งที่จำเป็นที่สุดสำหรับธุรกิจในช่วงโควิด-19

“ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การเติบโตของตลาดคอนโดใจกลางกรุง ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ แห่ซื้อที่ดินใจกลางกรุงเก็บไว้ โดยเฉพาะตามแนวถนนสุขุมวิท ส่งผลต่อราคาขายที่ดินและอสังหาฯดีดขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่น ทองหล่อ ปิดดีลซื้อที่ดินต้นซอย ของโรงแรมแชงกรี-ล่า ในราคา 2.8 ล้านบาทต่อตารางวา(ตร.ว.) ในช่วงปลายปี 2562 ทุบสถิติสูงกว่าราคาประเมิน 7 เท่า และสูงขึ้นจากถึงเท่าตัวจาก 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 1.2-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. ทำให้การตั้งราคาคอนโด ก็สูงขึ้นตามอยู่ที่ราคาเฉลี่ย 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) สูงสุดถึง 3.5 แสนบาทต่อตร.ม.” ภัทรชัย เผย

นักพัฒนาอสังหาฯ จึงเห็นสัญญาณชัดถึงการแบก “แลนด์แบงก์” ใจกลางเมืองไว้จำนวนมากนับ20-30 แปลงไม่ใช่เรื่องที่ดีสำหรับอนาคต เพราะต้องขึ้นคอนโดราคาแพง ขณะที่ความต้องการไม่พุ่งตาม

จากนี้ไปจึงน่าจะเริ่มเห็นนักพัฒนาอสังหาฯ นำที่ดินแลนด์แบงก์ใจกลางเมืองที่เก็บไว้จำนวนมาก มาขายเพื่อนำกระแสเงินสดไปซื้อที่ดินรอบนอกเมือง ชานเมือง เพื่อพัฒนาที่พักอาศัยแนวราบ ตอบโจทย์ความต้องการที่ราคาไม่แพงแทน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจสถานการณ์ขายที่ดินในตลาดเริ่มเกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2562 พบว่า นักพัฒนาอสังหาฯรายแรกที่ส่งสัญญาณปล่อยแลนด์แบงก์ก่อนใคร คือ บริษัทออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ALL ที่ยอมปล่อยที่ดินช่วงสุขุมวิท 64/2 ตรงกันข้ามกับ ทรู ดิจิทัล พาร์ค ให้กับบริษัทไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) บริษัทอสังหาฯจีน -ฮ่องกง

จนกระทั้งเกิดการระบาดของโควิด-19 เริ่มส่งผลกระทบทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หยุดพัฒนาโครงการเก่า และเร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ทำให้บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ขึ้นป้ายประกาศขายที่ดินใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้า (Prime Area)ใน 5 แปลง คือ 1. ที่ดิน บนถนนรัชดา-ท่าพระ ตรงกันข้ามเดอะมอลล์ ท่าพระ ห่างจาก BTS ตลาดพลู 300 เมตรเนื้อที่ 4 ไร่ 51 ตร.ว. (1,651 ตร.ว.) เดิมวางแผนพัฒนาโครงการเดอะทรี (The Tree)

 2.ที่ดินติดซอยสุขุมวิท 18 ห่างจาก BTS อโศก 600 เมตร เนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 9.2 ตร.ว. (1,709.2ตร.ว.) มีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดหรูIVY 

 3.ที่ดินบนถนน สีลม ตรงกันข้าม โรงพยาบาล เลิดสิน เนื้อที่ 3 ไร่ (1,212 ตร.ว.) วางแผนพัฒนาโครงการ แชปเตอร์ สีลม (Chapter Silom) 4. ที่ดินย่านถนนประดิพัทธ์ ห่างจาก BTS สะพานควาย 700 เมตร เนื้อที่ 3 ไร่ (1,417ตร.ว.) วางแผนพัฒนาโครงการ เดอะ ทรี (The Tree) และ5.ที่ดินติดถนนพญาไทห่างจากรถไฟฟ้าพญาไท 200 เมตร เนื้อที่ 1 ไร่ ต้องการพัฒนาโครงการ เดอะ รีเซิร์ฟ (The Reserve)ทั้ง 5 แปลงรวมมูลค่าซื้อ 4-5,000 ล้านบาท คาดว่าจะขายได้มูลค่าเกือบ 10,000ล้านบาท หากมีผู้ซื้อตามเป้าหมายที่วางไว้

ขณะที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประกาศขายที่ดินย่าน วงเวียนใหญ่ เนื้อที่ 5 ไร่ โดยมีแผนจะพัฒนาโครงการ นิกซ์ บาย แสนสิริ อาคาร 35 ชั้น 853 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 90,000 บาท ต่อตร.ม. เป็นโครงการต้องยกเลิกไป

บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) ได้ประกาศขายที่ดินมูลค่า 6,000 ล้านบาท ตั้งแต่ต้นปี 2563 ประกอบด้วย 1.ที่ดินย่านรามอินทรา ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ 14-15 ไร่ และเป็นที่ดินเช่าระยะยาว 30 ปี 40 ไร่ มูลค่า 2,500 ล้านบาท 2. ที่ดินที่รัชดา ซึ่งเป็นสิทธิ์ในการเช่าระยะยาว 30 ปี มูลค่า 2,500 ล้านบาท 3.ที่ดินแบ่งขายบริเวณโครงการเลค เลเจ้นด์ ที่แจ้งวัฒนะ เพื่อพัฒนาเป็นโรงเรียนนานาชาติ มูลค่า 500 ล้านบาท 4.หอพักยูนิลอฟท์ เชียงใหม่ มูลค่า 500 ล้านบาท

ส่วนบริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป ได้ประกาศขายที่ดินบนถนนสุขุมวิท 3 แปลง อย่างไม่เป็นทางการ คือ สุขุมวิท 31,สุขุมวิท38 และสุขุมวิท 59

ด้าน ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป กล่าวว่า บริษัทกำลังอยู่ระหว่างปรับกลยุทธ์เปิดหาเซ็คเมนท์ใหม่ๆ หลังจากที่มองเห็นสัญญาณของการอิ่มตัวของคอนโด ตามแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง และการแข่งขันสูง จึงเปิดขายที่ดิน 2-3 แปลง จากที่เก็บเอาไว้ประมาณ 5-6 แปลง โดยเฉพาะบริเวณย่านถนนสุขุมวิท เพื่อไปเจาะเซ็คเม้นท์ใหม่ รอบนอกเมือง โดยเป็นโครงการแนวราบแทนที่จะเป็นคอนโด