หลังจากที่ออกมาแสดงความกังวล ถึงหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความต้องการซื้อเทียมการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อเงินทอน
ในช่วงเดือน เม.ย.ปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยปรับลดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งแนวราบและแนวสูง จะต้องวางเงินก้อนเพื่อดาวน์สูงขึ้น
สรุปคร่าวๆ เกณฑ์ดังกล่าวจะบังคับใช้กับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ในการซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมอย่างน้อยที่สุด 20% หากผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้วต่ำกว่า 3 ปี แต่หากผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้วมากกว่า 3 ปี ให้วางดาวน์ที่ 10% โดยการวางดาวน์จะเพิ่มขึ้นเป็น 30% หากกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 และให้ยกเลิกการเพิ่มวงเงินสินเชื่อให้สำหรับตกแต่ง หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ในทุกกรณี รวมทั้งการซื้อบ้านหลังแรก
ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซารุนแรง ยอดขายคอนโดมิเนียมดิ่งลงอย่างรวดเร็ว ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตัวทันที แรงกดดันดังกล่าว ทำให้ ธปท.ตัดสินใจปรับเงื่อนไข LTV ครั้งแรกในส่วนของการกู้ร่วม โดยไม่นับการกู้ร่วมเป็นสัญญาแรก หากผู้กู้ร่วมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย
แต่ก็ยังไม่สามารถบรรเทาผลกระทบที่เกิดขึ้นได้ ยังคงมีเสียงเรียกร้องและแรงกดดันให้ ธปท.ทบทวน และยกเลิกมาตรการดังกล่าวต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลงแรงกว่าที่คาดคิด
นอกเหนือจากผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และธนาคารที่ให้สินเชื่อแล้ว ผลกระทบจากมาตรการ LTV ยังมีต่อราคาสินทรัพย์ ทั้งราคาที่อยู่อาศัย และราคาหุ้นที่เกี่ยวข้อง ทำให้การขับเคลื่อนเศรษฐกิจจากส่วนนี้ของประเทศหายไป สร้างความกังวลใจให้กับรัฐบาลที่พยายามกระตุ้นเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ หลังจากทบทวนตัวเลขการขยายตัวของสินเชื่อ โดยพบว่า การให้สินเชื่อเพื่อเก็งกำไรราคาบ้าน และสินเชื่อเงินทอนลดลงต่อเนื่อง รวมทั้งยังเห็นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง ขณะที่ระยะเวลาขายในแต่ละโครงการยาวนานออกไป ธปท.จึงตัดสินใจผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อีกครั้งเมื่อวันที่ 20 ม.ค.ที่ผ่านมา
โดยยอมถอยในส่วนของการท็อปอัป เพิ่มวงเงินสินเชื่อสำหรับตกแต่งหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์อีก 10% สำหรับบ้าน และคอนโดมิเนียมสัญญาแรก โดยไม่ต้องใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่ม ทำให้สามารถกู้ซื้อบ้านได้เพิ่มเป็น 100%+10% ขณะที่กู้คอนโดฯได้ 90% รวมทั้ง หากผู้กู้สัญญาแรก ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หากผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้ว 2 ปี จะสามารถซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยวางดาวน์เพียง 10%
อย่างไรก็ตาม ธปท.ยืนยันในขณะนี้ว่า ยังไม่สามารถยกเลิกมาตรการ LTV ได้ เพราะยังเห็นการเก็งกำไร โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังแรก และหลังที่ 2 ในปีเดียวกันในอัตราที่สูง
ขณะที่อีกหลายมุมมองให้ความเห็นว่า “อย่างน้อยดีกว่าไม่ทำอะไร” ขณะที่บางส่วนยืนยันว่า “เกาไม่ถูกที่คัน” ทีมเศรษฐกิจ สะท้อนมุมมอง ทั้งจากประชาชน ผู้ประกอบการ ธนาคาร รวมทั้งโบรกเกอร์ ว่า เห็นความเป็นไปได้จากการผ่อนคลายมาตรการครั้งนี้ทั้งในระดับธุรกิจ และภาพรวมเศรษฐกิจอย่างไร
คนซื้อบ้านอยากให้ “ลดดอกเบี้ย”
เริ่มต้นเสียงสะท้อนจากประชาชน ซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้าน นายอรรถกร ชื่นฤทัยในธรรม พนักงานบริษัทเอกชน “มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของ ธปท.ที่ออกมาครั้งแรก ก็คือการกีดกันคนซื้อบ้าน แม้แต่คนที่ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมหลังแรก เพราะบังคับให้วางเงินดาวน์ โดยไม่สนใจเลยว่า ผู้ซื้อจะมีเครดิตดีเพียงใดก็ตาม อย่าลืมว่าบางคนยอมเป็นหนี้ในระบบ และดูแลเครดิตตัวเองอย่างดี ชำระหนี้ตรงเวลา รักษารายได้ให้สม่ำเสมอก็เพื่อจะขอสินเชื่อบ้านให้ได้”
ขณะที่การผ่อนปรนมาตรการ LTV ครั้งนี้ ส่วนตัวรู้สึกว่าไม่ได้เป็นการส่งเสริม หรือจูงใจการซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะก่อนมีมาตรการ LTV โครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลายโครงการ มีโปรโมชันให้ผู้ซื้อแทบไม่ต้องวางเงินดาวน์อยู่แล้ว ส่วนการขยายวงเงินกู้ให้ถึง 110% สำหรับบ้านและคอนโดฯไม่เกิน 10 ล้านบาท เพื่อเป็นเงินตกแต่งบ้าน ก็ไม่จูงใจเช่นกัน เพราะการปล่อยสินเชื่อขึ้นอยู่กับการประเมินของธนาคารพาณิชย์อยู่ดี และขึ้นอยู่กับเครดิตผู้กู้ด้วย ไม่ใช่ว่าคนซื้อบ้านทุกคนจะได้รับสินเชื่อ 110% การผ่อนปรน LTV ครั้งนี้ เป็นการพาตลาดกลับไปจุดเดิมแค่นั้นเอง
ส่วนการผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับบ้านเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สอง มองว่าคนที่จะซื้อบ้านลักษณะนี้น่าจะเป็นคนที่มีเงินเหลือ หรือหาช่องทางลงทุนมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ยิ่งในภาวะเศรษฐกิจซบเซาหลายคนนำเงินเก็บมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะปลอดภัยกว่าสินทรัพย์อื่น การผ่อนปรนด้วยการลดเงินดาวน์ให้กับบ้านกลุ่มนี้ ทำให้คนลงทุนได้ง่ายขึ้นอีกเล็กน้อย แต่ก็ไม่ง่ายเหมือนก่อนมีมาตรการ LTV ส่วนตัวมองว่าหากจะช่วยให้คนซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นจริงๆ ลดดอกเบี้ยเงินกู้ ลดค่าโอน ค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่จะจูงใจมากกว่า
ภาคอสังหาฯ ยันไม่มีเก็งกำไรมา 2-3 ปี
ตามมาด้วยฝั่งผู้ประกอบการ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) “การปรับปรุงเกณฑ์ LTV ครั้งที่ 2 นี้ถือเป็นเรื่องที่ดี ที่จะส่งผลเชิงบวกกับภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านที่คงค้างจำนวนมากในปีที่ผ่านมา กลับมามองหาซื้อที่อยู่อาศัยได้ หลังจากตลาดหดตัวไปในปีที่แล้ว จากเหตุที่ว่าลูกค้าส่วนใหญ่อยากซื้อบ้าน แต่ไม่มีเงินดาวน์เพียงพอ”
โดยในส่วนตัวมองว่า ธปท.ประกาศปรับเกณฑ์ใหม่ ถือเป็นการแสดงความรับผิดชอบ หลังจากการประเมินผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2562 ติดลบกว่า 30% อีกทั้งจะเป็นผลดีต่อประเทศชาติ ทำให้คาดว่า ปี 2563 คาดว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะพลิกกลับมาบวกได้ 15-20% เทียบกับปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น แต่ยังคงยากที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ โดยอยากให้เข้าใจก่อนว่า จะเกิดฟองสบู่ได้ ต้องมีบริบทครบองค์ประกอบ คือ เศรษฐกิจดีมีเงินเฟ้อสูง มีสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจสูง จะทำให้เก็งกำไร เกิดขึ้น ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นโดยเร็ว เปิดโครงการมาเท่าไรก็ขายหมด เฉกเช่นในครั้งอดีต
“แต่หากจะพูดถึงเรื่องเก็งกำไร เท่าที่บริษัทเก็บข้อมูลมา พบว่า การเก็งกำไรไม่มีมา 2-3 ปีแล้ว เพราะตอนนี้เศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะเงินฝืด การขายเป็นไปได้ช้า การปรับ LTV ใหม่ ไม่มีส่วนช่วยกระตุ้นให้ตลาดเกิดภาวะฟองสบู่แต่อย่างใด”
นอกจากนั้น ข้อมูลในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560-2562) ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมไม่ได้ก้าวกระโดดเหมือน 5-10 ปีก่อน ซึ่งราคาขายต่อที่สูง จะดึงดูดนักเก็งกำไร เพราะเวลานั้นคอนโดฯมีจำนวนน้อย การขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าก็น้อย ทำให้คอนโดมิเนียมที่มีจำกัดในทำเลที่มีศักยภาพขายดี แต่ ณ ตอนนี้ไม่ใช่แบบเดิม เนื่องจากรถไฟฟ้าขยายเส้นทางมากมาย การกระจายตัวของคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น และส่งผลให้มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ มาพักใหญ่แล้ว
ทั้งนี้ หากอสังหาริมทรัพย์เติบโตเป็นบวกได้ ก็มีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะภาคอสังหาฯเป็นอีกธุรกิจที่มีการหมุนเงินเข้าในระบบ หาคนก่อสร้าง วัสดุอุปกรณ์ มีการจ้างแรงงาน ผู้รับเหมา รวมทั้งธนาคารในการขอสินเชื่อ
“ที่ผ่านมารัฐบาลไทยอัดฉีดเม็ดเงินลงทุนในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานเป็นจำนวนมาก ซึ่งตามปกติการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน จะเติบโตควบคู่ไปกับการพัฒนาเมืองที่อยู่อาศัย แต่ปีที่ผ่านมา ไม่เป็นเช่นนั้น เพราะโดนมาตรการ LTV มาเป็นข้อจำกัด ทำให้บรรยากาศการซื้อ การเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคเป็นไปได้ยาก รวมถึงโอกาสในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ เพราะทำออกมาแล้วไม่มีลูกค้าซื้อ เนื่องจากไม่มีเงินก้อนจ่ายดาวน์”
เอกชนเตือน...อย่าดึงเชือกตึงจนขาด
ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย “ผมมองว่าเป็นเรื่องดีที่ภาครัฐมีการขยับตัว ในยามที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญปัญหา ซึ่งการปรับเกณฑ์ใหม่ครั้งนี้ก็ถือว่าดีกว่าไม่ทำอะไรเลย โดยหลังจากนี้ คงต้องมาคอยดูผลว่าจะแก้ปัญหาได้มากน้อยเพียงใด”
การปรับหลักเกณฑ์ LTV ยังคงเน้นช่วยกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และช่วยให้เกิดความชัดเจนในกลุ่มผู้บริโภคที่เป็นสิทธิ์สัญญาแรก ซึ่งที่อยู่อาศัยที่กระทบหนักสุดจากมาตรการ LTV เดิม เพราะมีสต๊อกมากสุด คือบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คาดว่าการผ่อนคลายครั้งนี้ จะช่วยระบายสต๊อกกลุ่มนี้ได้
ส่วนกรณีที่ผู้ประกอบการเห็นว่าการปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ ไม่ค่อยช่วยกระตุ้นตลาดเท่าที่ควร นายพรนริศ กล่าวว่า ไม่อยากให้มองว่าไม่ช่วยอะไรเลย ซึ่งการมองเช่นนี้ ผู้ประกอบการอาจเห็นว่า เป็นการแก้ปัญหาไม่ตรงกับโรคที่ตนเองกำลังเป็นอยู่ ส่วนข้อเสนอของผู้ประกอบการที่ต้องการให้ ธปท.แก้ไขการขอสินเชื่อในสัญญา 2 หรือผู้ซื้อมีประวัติการขอกู้ซื้อบ้านหลังแรกมาแล้วให้ลดเงินดาวน์มากกว่านี้นั้น ส่วนตัวมองว่า เวลานี้ไม่ใช่เรื่องที่ควรทำ
เหตุเพราะก่อนที่จะเริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV เมื่อเดือน เม.ย.2562 การขอสินเชื่อบ้านในสัญญาที่ 2 มีข้อกำหนดว่า ลูกค้าต้องมีเงินก้อนไว้สำหรับเงินดาวน์ที่ 5-10% อยู่แล้ว ผลคือที่ผ่านมาตลาดก็ยังเติบโตได้ ซึ่งการมาขอสิทธิพิเศษอะไรที่มากกว่าเดิม คงไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้อง
“เปรียบเทียบง่ายๆ เหมือนตอนนี้ ภาครัฐกำลังผ่อนเชือกที่ตึงอยู่ให้หย่อนลงบ้าง เพราะเชือกตึงไปก็อาจจะขาดได้ ในทางกลับกัน หากขอปล่อยแบบหละหลวมจนหย่อนไป ขาดซึ่งระเบียบวินัย ก็อาจนำมาซึ่งปัญหาที่ต้องตามมาแก้ไขอีก ปัญหาก็จะวนเป็นวัฏจักรอยู่แบบเดิม ไม่เปลี่ยนแปลง”
ส่วนความกังวลที่ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเดินเข้าสู่ภาวะฟองสบู่นั้น อยากถามคนที่พูดว่าเข้าใจดีหรือยังว่าฟองสบู่อสังหาฯ คืออะไร “เดิมในยุคฟองสบู่ ธนาคารปล่อยกู้ง่ายดายมาก ให้เงินผู้ประกอบการไปลงทุนพัฒนาโครงการแข่งกันแบบไม่คิดว่าพัฒนาแล้วจะไปขายใคร ทำเลดีจริงหรือไม่ ผลที่ตามมาคือ เละเทะ ไม่เป็นท่า แต่ในปัจจุบันไม่ได้เป็นอย่างนั้นแล้ว ดูได้จากตัวเลขยอดการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่ผ่านมา เชื่อว่าทุกคนมีบทเรียนมาแล้ว”
แบงก์รัฐหวังฟื้นกำลังซื้อ
คาดดันหุ้นกลุ่มอสังหาฯขึ้นยกแผง
ขณะที่โบรกเกอร์มองผลของการปรับลด LTV ในเชิงบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดย บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส ชี้ว่า การใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากถูกจำกัดด้วยมาตรการ LTV ทำให้กู้ได้น้อยลงเพราะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20%
โดยพบว่า ในปี 2562 มียอดสินค้าที่ขายได้ก่อนสร้างเสร็จหดตัวไป 28% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อยู่ที่ 203,000 ล้านบาท ส่วนที่ลดลงมาจากยอดขายคอนโดฯ ที่ชะลอตัวลงถึง 36% ส่วนแนวราบ ลดลง 18% ด้านผลประกอบการของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 9 เดือนแรกมีกำไรปกติ 24,000 ล้านบาท ลดลง 17%
แต่การปรับเกณฑ์ใหม่ เป็นผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงด้านต่ำ หรือ Downside Risk ต่อประมาณการกลุ่มฯ ในปี 2563 แล้ว ยังอาจสร้างแนวโน้มการปรับขึ้น หรือ Upside ส่วนเพิ่ม รวมถึงทิศทางผลประกอบการของกลุ่มในช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 ที่ปกติจะทำจุดสูงสุดของปี และความน่าสนใจเรื่องเงินปันผลที่จะประกาศเดือน ก.พ.นี้
ส่วน บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จำกัด เห็นในทิศทางที่สอดคล้องกันว่า ช่วยให้ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัวขึ้นได้ และคาดว่าหุ้นอสังหาฯ ที่ปรับลดลงแรงจากการใช้เกณฑ์ในช่วงก่อนหน้านี้ จะกลับมาฟื้นตัวได้ดี ซึ่งประกอบไปด้วย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ (ANAN) ที่ราคาหุ้นลดลงไปถึง 30% นับตั้งแต่เดือน เม.ย.2562, บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลง 28%, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ลดลง 22%, บมจ.แสนสิริ (SIRI) ลดลง 21%, บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ลดลง 16%, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ลดลง 12%, บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ลดลง 5% และบมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ลดลง 4.7%
ขณะที่ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบี (ประเทศไทย) มองว่าจะส่งผลดีเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นคอนโดฯ จะช่วยคลายความกดดันและเพิ่มยอดขายได้ดีขึ้น โดยคาดว่า บมจ.ศุภาลัยจะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นภาครัฐมากที่สุด และแนวโน้มกำไรปี 2563 น่าจะเติบโตได้ดีกว่ากลุ่มถึง 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) จาก Valuation ที่ถูกสุดในกลุ่ม คาดว่าจะได้ผลบวกมากสุด
แบงก์รัฐคาดช่วยกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจ
ในอีกด้านความคิดเห็นจากฝั่งผู้ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย นำโดยธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ ที่ให้สินเชื่อ ที่อยู่อาศัยมากที่สุดในระบบ นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) “การผ่อนเกณฑ์ LTV น่าจะส่งผลดีต่อผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เช่น ข้าราชการ เป็นต้น จะได้รับวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากหลักประกันเป็น 110% โดยในส่วนที่เพิ่มขึ้น 10% เป็นการกู้เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์”
จากเดิมกรณีคอนโดฯที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท ผู้กู้จะได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดได้ถึง 1.1 ล้านบาท หรือกรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 950,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1.1 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้สินเชื่อมากขึ้น และทำให้สามารถเลือกซื้อบ้านในราคาแพงขึ้นได้ ซึ่งหากมีการกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นในราคาใดก็ตาม จะช่วยระบายสต๊อก และยังช่วยทำให้มีเม็ดเงินลงสู่ระบบเศรษฐกิจมากขึ้น
รวมถึงส่งผลดีต่อการปล่อยสินเชื่อของ ธอส.ในปีนี้ ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-15% ส่วนการเกิดฟองสบู่ ตนมองว่าในปัจจุบันอาจมีบ้าง แต่ไม่รุนแรงเหมือนในอดีต เพราะปัจจุบันบ้านและคอนโดฯ ราคาร่วงลงต่อเนื่อง
ขณะที่ นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน มองว่า “จะส่งผลดีต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทำให้กู้ได้มากขึ้น จ่ายเงินดาวน์บ้านน้อยลง ซึ่งจะส่งผลให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน ช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก ทำให้บ้านที่ค้างสต๊อกตั้งแต่ปีที่ผ่านมาลดลงได้”
นอกจากนี้ ยังเป็นการต่อยอดธุรกิจอื่นๆที่เกี่ยวข้องให้มีรายได้เพิ่มขึ้น เช่น ธุรกิจรับก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย เป็นต้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมของไทยให้ดีขึ้นด้วย
“ภาวะฟองสบู่คงยังไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ และปัจจุบันน่าจะหมดยุคเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯแล้ว เพราะตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวมานาน ผู้ประกอบการที่จะสร้างคอนโดฯจะต้องสำรวจตลาดก่อนว่า มีความต้องการมากเพียงพอหรือไม่ จึงจะอนุมัติสร้าง ในขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันไม่มีใครซื้อเก็งกำไรอยู่แล้ว เพราะไม่คุ้ม”
แบงก์พาณิชย์ชี้กำลังซื้อบ้านปีนี้ยัง “ไม่แรง”
ท้ายที่สุด ปิดด้วยความเห็นจากธนาคารพาณิชย์ นายเชาว์ เก่งชน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด “การผ่อนเกณฑ์ LTV ช่วยลดแรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บางส่วน หากมองในมิติผู้กู้ โดยเฉพาะคนที่ต้องการมีบ้านหลังแรกจะได้เพิ่มวงเงินสินเชื่ออีก 10% ของหลักประกัน เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน ลดภาระกรณีที่อยู่อาศัยไม่มีการตกแต่ง ให้เข้าอยู่ได้ ซึ่งมักเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่สูงนัก”
ขณะเดียวกัน หากมองในฝั่งสถาบันการเงิน การปรับเกณฑ์ LTV ที่อยู่อาศัยหลังแรก ซึ่งมีสัดส่วนถึง 82% ของบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบของธนาคารพาณิชย์ในแต่ละปี จาก 100% เป็น 110% ของมูลค่าหลักประกัน หรือราคาซื้อขายจริง ยังช่วยลดต้นทุนการปล่อยกู้ ผ่านการลดน้ำหนักความเสี่ยงการคำนวณเงินกองทุนลง
แต่ทั้งนี้ คงไม่ใช่ผู้บริโภคทุกกลุ่มที่จะได้รับผลประโยชน์ เพราะผู้ที่จะได้รับประโยชน์ จะต้องมีความพร้อมผ่อนชำระหนี้ก้อนใหญ่นี้ตลอดอายุสัญญา ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ท้าทาย ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจและภาวะการมีงานทำที่ไม่แน่นอน ทำให้ผู้บริโภคที่ได้รับประโยชน์จริงเอียงไปทางผู้ที่มีรายได้ปานกลาง-สูง
ขณะที่ผู้ที่ต้องการบ้านหลังแรกส่วนใหญ่จะเป็นผู้มีรายได้ไม่สูง หรืออยู่ในกลุ่ม Gen Y อาจไม่ใช่กลุ่มที่ตอบโจทย์ความสามารถชำระหนี้ก้อนใหญ่ และระยะยาว แม้ได้รับแรงหนุนจากการผ่อนคลายมาตรการ ทำให้มองว่าปี 2563 ยังจะเป็นอีกปีหนึ่งที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจังหวะปรับฐาน คาดว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะยังหดตัวที่ 2.2-4.8% เทียบกับปี 2562 ที่คาดว่าหดตัว 1.41%
แต่คาดว่าการผ่อนปรนเกณฑ์จะช่วยเพิ่ม “โอกาส” การปล่อยสินเชื่อเพิ่มจากการขยายวงเงินเพื่อให้ลูกค้าซื้อเฟอร์นิเจอร์ อย่างไรก็ตาม ลูกค้ากลุ่มหลักของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปอาจไม่ต้องการสินเชื่อเพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ทุกราย ขณะที่บ้านระดับราคากลาง-สูงมักมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์อยู่แล้ว
การผ่อนปรนในครั้งนี้ จึงมีผลบวกสุทธิระดับหนึ่ง ประมาณการสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2563 ที่ 3.8-4.5% น่าจะรองรับได้ ส่วนผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ แม้จะมีผลบวก แต่ก็อาจไม่เห็นผลดันตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ชัดเจน เพราะเศรษฐกิจไทยยังมีปัจจัยลบอื่น ทั้งในและต่างประเทศ
“สำหรับภาวะฟองสบู่จากการเก็งกำไร มองว่าเป็นเรื่องต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์บางพื้นที่ปรับขึ้นตาม ขณะเดียวกัน ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีอุปทานส่วนเกิน (Over-Supply) ทั้งในแนวราบและอาคารชุด ทำให้ระยะเวลาที่ใช้ในการระบายสต๊อกยาวขึ้นกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนหน้า”.
ทีมเศรษฐกิจ
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
