"อัลติจูด"มองบวก ข้ามผ่านวิกฤติโควิด

ผ่ามุมคิด

เมื่อวิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด-19 กลายเป็นความกังวลใจและปัจจัยลบของการทำธุรกิจทุกประเภท คาดกำลังซื้ออาจถูกดึงลากยาวนานนับปี ตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวต่อเนื่อง แม้หลังผ่านพ้นวิกฤติแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม กับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในภาวะ “เหนื่อยหอบ” เพราะดีมานด์กับซัพพลายเดินสวนกันอยู่ก่อนแล้วนั้น นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงมองต่าง ชี้ “มีดี-มีร้ายปนกัน” เพราะโควิดหยุดซัพพลายใหม่ อาจกลายเป็นกลไกปรับสมดุลตลาดเอื้อระยะยาว คาดไม่เกิน 2-3 ปี ตลาดกลับมาเติบโตได้ดี เล็งมาตรการอุ้มกลุ่มผู้ประกอบการ,ช่วยเอสเอ็มดี ช่วยกระตุ้นเม็ดเงินในระบบ หมุนเวียนสู่ตลาดบ้าน-คอนโดฯ ในอนาคต ใช้จังหวะปรับตัวปีนฐานกำลังซื้อใหญ่ในตลาด และหาโจทย์ความต้องการผู้บริโภคใหม่ๆ

โควิดหยุดซัพพลายใหม่

ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2561-2562) ธุรกิจอสังหาฯ เปรียบเหมือนคนที่มีร่างกายอ่อนแออยู่ก่อนแล้ว เพราะมีปัญหาเรื่อง กำลังซื้อลดลง ตามสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และถูกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธปท.สกัดการปล่อยสินเชื่อใหม่ ซึ่งสวนทางกับจำนวนซัพพลายที่เข้ามาเติมอย่างต่อเนื่องจนล้นตลาด ฉะนั้น เมื่อเจอกับวิกฤติโควิด-19 ส่วนใหญ่จึงมองว่าเป็นภาวะรุนแรงซ้ำเติม แต่อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมบวกนั้น วิกฤติดังกล่าว มีผลดีในการเข้ามาช่วยยับยั้งจำนวนซัพพลายใหม่ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ เพราะคาด อย่างต่ำน่าจะช่วยชะลอจำนวนโครงการเปิดใหม่ทิ้งช่วงออกไปได้นานประมาณ 18 เดือน ตลาดสามารถอาศัยช่วงเวลานี้ เร่งระบายซัพพลายคงค้างในตลาดออกไปได้มาก ซึ่งจะช่วยปรับสมดุลตลาดในระยะภายหน้าได้ดี

“วิกฤติโควิด กลายเป็นกลไกควบคุมซัพพลายใหม่ในตลาด เพราะหลายโครงการชะลอเปิดตัวออกไปไม่มีกำหนด ขณะผู้ประกอบการบางส่วนถูกปฏิเสธสินเชื่อก่อสร้างใหม่ ด้านโครงการแนวราบก็ถูกควบคุมเช่นกัน มองเป็นข้อดีสูงสุดที่เกิดขึ้น”

ชยพล หรรรุ่งโรจน์

แห่ลดราคาช่วยระบายสต๊อก

ส่วนผลกระทบด้านยอดขาย พบแม้ 4 เดือนที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายลดลงประมาณ 30% แต่เป็นตัวเลขที่เกือบจะใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้า (สิ้นปี 2562) ที่การทำกิจกรรมทางการตลาดไม่ค่อยเกิดผล ลูกค้าบางตา การซื้อ-ขายไม่คึกคักอยู่แล้ว สอดคล้องกับภาพรวมตลาด พบโครงการพรีเซล (ยังไม่ก่อสร้าง) กระทบระดับหนึ่ง แต่หนักหนาสุดคงเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการก่อสร้างแล้วเสร็จ และอยู่ในสถานะรอระบาย บางรายต้องจำยอมลดราคาลงเพราะอยากขาย ซึ่งนับเป็นข้อดีแฝงอีกอย่างหนึ่ง เพราะการลดราคาลง คงทำให้สต๊อกถูกดูดออกไปได้มากเช่นกัน

“ช่วยปรับสมดุลสต๊อกของดีเวลอปเปอร์บางราย จากการทยอยนำออกมาขาย พบก่อนหน้าบางส่วนใจแข็ง ไม่ยอมลดราคานาน 1-3 ปี พอสถานการณ์กดดัน มีโควิดเข้ามา ก็ยอมตัดราคาลงมา ซึ่งน่าจะทำให้สต๊อกของตลาดถูกระบายออกไปได้มาก”

เมื่อวิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด-19 กลายเป็นความกังวลใจและปัจจัยลบของการทำธุรกิจทุกประเภท คาดกำลังซื้ออาจถูกดึงลากยาวนานนับปี ตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวต่อเนื่อง แม้หลังผ่านพ้นวิกฤติแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม กับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในภาวะ “เหนื่อยหอบ” เพราะดีมานด์กับซัพพลายเดินสวนกันอยู่ก่อนแล้วนั้น นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงมองต่าง ชี้ “มีดี-มีร้ายปนกัน” เพราะโควิดหยุดซัพพลายใหม่ อาจกลายเป็นกลไกปรับสมดุลตลาดเอื้อระยะยาว คาดไม่เกิน 2-3 ปี ตลาดกลับมาเติบโตได้ดี เล็งมาตรการอุ้มกลุ่มผู้ประกอบการ,ช่วยเอสเอ็มดี ช่วยกระตุ้นเม็ดเงินในระบบ หมุนเวียนสู่ตลาดบ้าน-คอนโดฯ ในอนาคต ใช้จังหวะปรับตัวปีนฐานกำลังซื้อใหญ่ในตลาด และหาโจทย์ความต้องการผู้บริโภคใหม่ๆ

โควิดหยุดซัพพลายใหม่

ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2561-2562) ธุรกิจอสังหาฯ เปรียบเหมือนคนที่มีร่างกายอ่อนแออยู่ก่อนแล้ว เพราะมีปัญหาเรื่อง กำลังซื้อลดลง ตามสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และถูกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธปท.สกัดการปล่อยสินเชื่อใหม่ ซึ่งสวนทางกับจำนวนซัพพลายที่เข้ามาเติมอย่างต่อเนื่องจนล้นตลาด ฉะนั้น เมื่อเจอกับวิกฤติโควิด-19 ส่วนใหญ่จึงมองว่าเป็นภาวะรุนแรงซ้ำเติม แต่อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมบวกนั้น วิกฤติดังกล่าว มีผลดีในการเข้ามาช่วยยับยั้งจำนวนซัพพลายใหม่ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ เพราะคาด อย่างต่ำน่าจะช่วยชะลอจำนวนโครงการเปิดใหม่ทิ้งช่วงออกไปได้นานประมาณ 18 เดือน ตลาดสามารถอาศัยช่วงเวลานี้ เร่งระบายซัพพลายคงค้างในตลาดออกไปได้มาก ซึ่งจะช่วยปรับสมดุลตลาดในระยะภายหน้าได้ดี

“วิกฤติโควิด กลายเป็นกลไกควบคุมซัพพลายใหม่ในตลาด เพราะหลายโครงการชะลอเปิดตัวออกไปไม่มีกำหนด ขณะผู้ประกอบการบางส่วนถูกปฏิเสธสินเชื่อก่อสร้างใหม่ ด้านโครงการแนวราบก็ถูกควบคุมเช่นกัน มองเป็นข้อดีสูงสุดที่เกิดขึ้น”

ชยพล หรรรุ่งโรจน์

แห่ลดราคาช่วยระบายสต๊อก

ส่วนผลกระทบด้านยอดขาย พบแม้ 4 เดือนที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายลดลงประมาณ 30% แต่เป็นตัวเลขที่เกือบจะใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้า (สิ้นปี 2562) ที่การทำกิจกรรมทางการตลาดไม่ค่อยเกิดผล ลูกค้าบางตา การซื้อ-ขายไม่คึกคักอยู่แล้ว สอดคล้องกับภาพรวมตลาด พบโครงการพรีเซล (ยังไม่ก่อสร้าง) กระทบระดับหนึ่ง แต่หนักหนาสุดคงเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการก่อสร้างแล้วเสร็จ และอยู่ในสถานะรอระบาย บางรายต้องจำยอมลดราคาลงเพราะอยากขาย ซึ่งนับเป็นข้อดีแฝงอีกอย่างหนึ่ง เพราะการลดราคาลง คงทำให้สต๊อกถูกดูดออกไปได้มากเช่นกัน

“ช่วยปรับสมดุลสต๊อกของดีเวลอปเปอร์บางราย จากการทยอยนำออกมาขาย พบก่อนหน้าบางส่วนใจแข็ง ไม่ยอมลดราคานาน 1-3 ปี พอสถานการณ์กดดัน มีโควิดเข้ามา ก็ยอมตัดราคาลงมา ซึ่งน่าจะทำให้สต๊อกของตลาดถูกระบายออกไปได้มาก”

คาดไม่เกิน 3 ปีตลาดฟื้น

นายชยพล กล่าวต่อว่า อย่างไรก็ตาม วิกฤติโควิด อาจไม่ได้มีผลพัวพันกับตลาดอสังหาฯไทย ในระยะยาวมากนัก มองเป็นเพียงสถานการณ์ ณ ช่วงเวลาหนึ่งที่เข้ามากระทบกำลังซื้อ คล้ายเหตุการณ์ทางการเมืองกับสังคมไทยทุกยุคสมัย ผ่านมาแล้วก็ผ่านไป และเมื่อประกอบกับแนวโน้มที่รัฐจะเข้ามาสนับสนุน ช่วยเหลือด้านสินเชื่อ หรือกำลังซื้อของคนอยากมีบ้าน-ที่อยู่อาศัย หลังผ่านพ้นวิกฤติแล้วนั้น จึงคาดแล้วภายในระยะ 2-3 ปี หากซัพพลายใหม่เข้ามาเติมในตลาดอย่างสมดุล ตลาดคงกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าชนชั้นกลาง ผู้ประกอบการ, กลุ่มเอสเอ็มอี ที่รัฐนำร่องอัดฉีดช่วยเหลือแล้ว โดยเม็ดเงินที่ถูกนำมาหมุนเวียนกอบกู้ต่อยอดธุรกิจนั้น จะกลายเป็นกำลังซื้อสนับสนุนในตลาดที่อยู่อาศัยหลังวิกฤติผ่านพ้นได้

“หลังวิกฤติ คงลำบากกันชั่วขณะทุกกลุ่มธุรกิจ แต่เมื่อกลับสู่ภาวะปกติแล้วโอกาสก็มีอยู๋ เพราะมีมุมบวก จากการสนับสนุนทางการเงินของรัฐในหลายมิติ โดยเฉพาะกลุ่มเอสเอ็มอี รายย่อย ที่ธปท.ใช้ยาแรงอุ้มอัดเงินช่วยเหลือ อนาคตเมื่อธุรกิจฟื้นบวกกับตลาดสินเชื่อที่กลับมาปกติ กำลังซื้ออสังหาฯก็จะกลับมา”

โจทย์ใหญ่รายเล็ก

ทั้งนี้ สิ่งที่เป็นโจทย์ท้าทายสำหรับดีเวลลอปเปอร์นับหลังจากนี้ คือ การสร้างยอดขาย พยุงธุรกิจ ท่ามกลางเศรษฐกิจที่รอวันฟื้นตัว ยิ่งภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนล้อไปกับตัวเลขจีดีพีของประเทศแล้วนั้น เมื่อจีดีพีมีแนวโน้มหดตัวลงตามคาดการณ์ การซื้อขายก็คงลดลงเช่นกัน ขณะที่แต่ละปีอสังหาฯมีตัวเลขซัพพลายบ้าน- คอนโดฯทั่วประเทศ จำนวน 1.5 แสนหน่วย มูลค่ามหาศาล 3-4แสนล้านบาท แต่คาดปี 2563 ตลาดอาจหดตัวถึงประมาณ 50% เหลือหน่วยในตลาดเพียง 7-8 หมื่นหน่วยเท่านั้น ฉะนั้น การเติบโตที่ลดลง ย่อมส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายขนาดกลาง, เล็ก โดยบริษัทเอง ถือเป็นบริษัทขนาดเล็ก มีมาร์เก็ตแชร์ในตลาดไม่มาก อาจเป็นเพียง 1% จากตัวเลขฐานปิระมิดเท่านั้น การเอาตัวรอด คือ พยายามผลักดันตัวเองให้ไปอยู่ในส่วนยอดของปิระมิดกำลังซื้อที่ยังคงเหลืออยู่ 7-8 หมื่นหน่วยให้ได้มากที่สุด ผ่านกลยุทธ์ในหลายมิติ ตั้งแต่การพัฒนาโปรดักส์ ไปจนถึงการขาย

“New Normal ของผู้ประกอบการทุกราย คือ การปรับให้คุ้นชินกับเทคโนโลยีใหม่ๆที่สนับสนุนการขายมากขึ้น และใช้เพื่อลดต้นทุนการทำธุรกิจลง ส่วนโปรดักต์ นอกจากขนาดพื้นที่ภายในและส่วนกลางที่ต้องมีมากขึ้น การช่วยลดต้นทุนในการใช้ชีวิต หรือ เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ให้ลูกบ้าน เช่น มีครัวกลาง สร้างมาร์เก็ตเพลสในโครงการ อาจตอบโจทย์ลูกค้ามากขึ้น”

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,570 วันที่ 30 เมษายน - 2 พฤษภาคม 2563