ผวาภาษีที่ดิน บีบขายบ้าน-คอนโด ต้องจบใน 3 ปี

ภาษีที่ดิน ตัวแปรคุมซัพพลายไม่ให้ทะลัก ให้เวลาปิดการขายไม่เกิน 3 ปีหลังได้รับใบอนุญาต หากเหลือขาย นับเป็นประเภทพาณิชยกรรม-ว่างเปล่า ถูกโขก 0.3% ล้านละ 3,000 บาทต่อปี อธิป พีชานนท์ เผยนับจากนี้ไม่มีไซซ์ใหญ่

นอกจากผู้ครอบครองบ้านหลายหลังต้องการกระจายการถือครองหวังลดทอนภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อนบังคับใช้ วันที่ 1 มกราคม 2563 แล้ว ยังพบว่าภาษีดังกล่าวกลายเป็นตัวแปรควบคุมซัพพลายให้เกิดความสมดุลกับดีมานด์ ประเมินว่าโครงการขนาดใหญ่ เกิน 300 หน่วยน่าจะหายไปจากตลาด หรือแทบเกิดการแตะเบรกโครงการออกไปกลายเป็นการเฝ้าระวังแทน เนื่องจากปีหน้ายังไม่สามารถก้าวข้ามภาวะเศรษฐกิจซบเซา กำลังซื้อหดหาย กฎเข้ม การปล่อยสินเชื่อ หรือแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) อีกทั้งจำนวนหน่วยยังรอระบายอีกเป็นจำนวนมาก

เมื่อภาษีที่ดินบังคับใช้ แม้ผู้ประกอบการจะได้รับผ่อนปรนให้โครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาและเปิดขาย จัดอยู่ในประเภท “ที่อยู่อาศัย” แต่หากขายไม่หมดภายใน 3 ปี หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง กรณีคอนโดมิเนียม และใบอนุญาตจัดสรรที่ดินกรณีบ้านจัดสรร ผู้ถือครองต้องเสียภาษีในอัตรา 0.3% ประเภทพาณิชย กรรม หรือไม่ก็ประเภทว่างเปล่า

ทั้งนี้ นายอธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าปัจจัยเศรษฐกิจปี 2563 จะยังซบเซาต่อเนื่อง อีกทั้งยังกังวลสต๊อกคงค้างที่ต้องเร่งระบายให้เหลือน้อยที่สุด จากอานิสงส์ของมาตรการรัฐ และต่างชะลอการขึ้นโครงการโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และปีหน้ายังถูกบีบซ้ำด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หาก 3 ปี นับจากได้รับใบอนุญาต ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ยังขายไม่หมด จะต้องเสียภาษีประเภทพาณิชยกรรม 0.3% หรือ บ้านราคา 1 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 3,000 บาท หากจำนวนหน่วยเหลือขายมาก ผู้ประกอบการต้องแบกต้นทุนมาก หากจะบวกเพิ่มไปในราคาบ้านผลักภาระให้กับผู้ซื้อ ยอมรับว่าสามารถทำได้ แต่อย่าลืมว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อฝืด ย่อมทำไปได้ยาก

ทางออก ก่อนจะเปิดโครงการใหม่ ต้องระบายสินค้าเก่าให้เบาบางในกรณีจำเป็นต้องขึ้นโครงการใหม่ เนื่องจากเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องเน้นโครงการขนาดเล็ก ที่ดินแปลงละ 1-2 ไร่ ซื้อลดลงมือทันที กรณีคอนโดมิเนียมจำนวนหน่วย ไม่เกิน 200 หน่วย เช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ไม่ควรมีจำนวนหน่วยเกิน 300 หน่วย หากต้องการปิดการขายให้เร็วทัน 3 ปี ทำเลต้องเด็ด ศักยภาพต้องดี มีดีมานด์ราคาไม่สูงจนเกินไป โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลักยังพอดูดซับได้

เมื่อถามถึงโครงการขนาดใหญ่ มีจำนวนหน่วย 1,000 หน่วยขึ้นไป จะมีเกิดขึ้นหรือไม่ นายอธิปประเมินว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการต่างระมัดระวัง พัฒนาโครงการขนาดเล็กให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและทิศทางเศรษฐกิจ แต่อนาคตเมื่อภาษีที่ดินบังคับใช้ โครงการลักษณะเป็นเมืองเหมือนเมืองทองธานี จะไม่มีเกิดขึ้นอย่างแน่นอน ยกเว้นนายทุนระดับยักษ์ใหญ่ เพราะปัจจุบันพบบทเรียนคอนโดมิเนียมที่สร้างจำนวนหน่วย 1,000-2,000 หน่วยแนวรถไฟฟ้าชานเมืองหลายแท่ง เหลือขาย เข้าใจว่าขาดการวิเคราะห์ทำเล เชื่อว่าผู้ประกอบการเหล่านี้น่าจะเข็ดขยาดและไม่กล้าลงทุนโครงการในรูปแบบนั้นอีก

ด้านมุมสะท้อนของ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ วันที่ 1 มกราคม 2563 หากผู้ประกอบการถือครองสต๊อกที่รอการขายนานเกิน 3 ปีที่กฎหมายขีดเส้น นับจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบอนุญาต จัดสรร จะต้องเสียภาษีประเภทพาณิชย์ แต่?มองว่าไม่น่าจะกระทบสำหรับผู้ประกอบการ เพราะอัตราที่จัดเก็บไม่สูงมาก

แหล่งข่าวจากกรุงเทพ มหานคร ระบุว่า ในเขตกทม. มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก เพราะที่ดินแพง จากรถไฟฟ้าโดยเฉพาะในเมือง ซึ่งจะต่างจากต่างจังหวัดที่ส่วนใหญ่เป็นบ้านปลูกสร้างเอง บ้านจัดสรร ประเมิน ว่ากทม.น่าจะจัดเก็บรายได้ เพิ่มจากภาษีที่ดินจำนวนมาก แม้จะมีประชาชนผู้ถือครอง ติดต่อแจ้งโอนย้ายทะเบียนเพื่อหนีบ้านหลังที่สองกันมาก