สรุปร่างผังเมืองใหม่ หนุนกรุงเทพให้เป็นมหานครแห่งเอเชียใน 20 ปี เตรียมเปิดรับฟังความคิดเห็น พร้อมประกาศใช้ ธ.ค. 2563

            สาเหตุที่มีการปรับเพิ่ม-ลดพื้นที่การใช้ประโยชย์ที่ดินแต่ละประเภท หลัก ๆ ก็เพื่อสนับสนุนการพัฒนาเมืองกระชับ (Compact City) ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มที่ในส่วนของตัวเมือง โดยไม่แอดอัด จึงลดพื้นที่ของที่ดินประเภท ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยลง และไปเพิ่มพื้นที่ของที่ดินประเภท ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง – หนาแน่นมาก

            นอกจากนี้ยังมีการเพิ่มการจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากเดิม 26 ประเภท เป็น 31 ประเภท ซึ่งจะทำให้พื้นที่ประเภทเดียวกันมีข้อกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Raio: FAR) และ อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio: OSR) หลากหลายขึ้นตามประเภทที่มากขึ้น อีกทั้ง ยังมีมาตรการการสนับสนุนใหม่ ๆ ที่จะช่วยสนับสนุนการยกระดับกรุงเทพมหานคร สู่การเป็นมหานครแห่งเอเชีย อีกด้วย

สรุปมาตรการใหม่ ๆ ในร่างผังเมืองฉบับนี้

• ลดหย่อนจำนวนที่จอดรถ เพื่อส่งเสริมการใช้รถไฟฟ้าและระบบขนส่งสาธารณะ

            มีมาตรการลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร ทำให้สามารลดจำนวนที่จอดรถขั้นต่ำลงได้ 25% สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่ในะยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วมตามที่กำหนด

สถานีร่วม* หมายความว่าสถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง (Interchange station) เช่น สถานีสยาม หรือ อโศก ที่เชื่อมการเดินทางระหว่าง 2 เส้นรถไฟฟ้าก็จะได้รับการลดหย่อนมากกว่านั่นเอง ดังภาพ

• FAR Bonus พื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะริมน้ำ

มาตรการนี้สนับสนุนให้เกิดพื้นที่สาธารณะริมน้ำ โดยพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา ลำคลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะตามที่กำหนด ให้มีพื้นที่อาคารรวม เพิ่มขึ้น 8 เท่าของพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะที่จัดให้มีขึ้น

• FAR Bonus หนุนคนเดินทาง สนับสนุนการจัดพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการเดินทาง

มาตรการนี้จะสนับสนุนให้คนที่เดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะสามารถเชื่อมต่อการเดินทางจากสถานีรถไฟฟ้าไปยังระบบอื่น ๆ เช่น รถเมล์ วินมอเตอร์ไซค์ และ อื่นๆ ได้อย่างสะดวก โดยโครงการที่จัดให้มีพื้นที่อำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ภายในระยะ 200 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ให้มีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้น 5 เท่าของพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่การเดินทาง

• รับสังคมสูงวัย เด็กเกิดน้อย ด้วยการสนับสนุน Day care + Elder care
  มาตราการนี้ส่งเสริมให้เกิดพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในอาคารอยู่อาศัยและสำนักงาน โดยโครงการที่จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัย หรือ อาคารสำนักงาน ให้มีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้น 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน

   

• TDR การโอนสิทธิการพัฒนา ใครใช้ได้บ้าง?

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfter Devlopment Right: TDR) ถือเป็นเครื่องมือชดเชยเยียวยา และยังเป็นเครื่องมือที่ช่วยรักษาอาคารอนุรักษ์ต่าง ๆ ให้สามารถมีรายได้ โดยไม่จำเป็นต้องขายที่ดิน หรือ ขายอาคารให้ใคร แบ่งออกเป็น 5 รูปแบบด้วยกัน

1. การโอนสิทธิการพัฒนาภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ให้โอนสิทธิการพัฒนาได้ไม่เกิน 20% ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ตามที่ได้กำหนดไว้ในแต่ละประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร โดยให้มีอัตราส่วนการโอน 1:1

2. การโอนสิทธิการพัฒนาจากที่ดินบริเวณหนึ่งไปยังที่ดินบริเวณอื่น

สำหรับการโอนจากเปลงที่ดินที่มีอาคารประวัติศาสตร์ หรือ อาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ตามระเบียบกรุงเทพมหานครกำหนด ไปยังแปลงที่ดินที่อยู่ภายในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในบริเวณที่ดินระเภท พ.5 และ พ.6 หรือไปยังแปลงที่ดินในบริเวณที่ดินประเภท พ.7 หรือที่ดินประเภท พ.8 โดยให้คำนวณอัตราส่วนการโอนโดยนำราคาประเมินที่ดินของพื้นที่ถ่ายโอนต่อราคาประเมินที่ดินของพื้นที่รับโอน เป็นอัตราการส่วนโอน

3. การโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะ
   ตามมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ไปยังพื้นที่สวนสาธารณะที่สร้างขึ้นใหม่ของกรุงเทพมหานคร

4. การโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้นที่ส่วนสาธารณะของกรุงเทพมหานคร
   ไปยังแปลงที่ดินที่อยู่ภายในระยะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในบริเวณที่ดินประเภท พ.5 หรือ พ.6 หรือไปยังแปลงที่ดินประเภท พ.7 หรือที่ดินประเภทพ.8

5. การโอนพื้นที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด
   ตามมาตรการเพิ่มอัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ไปยังพื้นที่อื่นที่ตั้งอยู่ภายในระยะไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากพื้นที่โครงการ

• มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development: PUD)
  มาตรการนี้จะช่วยให้โครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมขนาดใหญ่สามารถสร้างอาคารได้มากขึ้นนั่นเอง กล่าวคือ สามารถปรับเปลี่ยนอัตราสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ภายในพื้นที่อาคาร โดยยังคงอัตราส่วนอัตราสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) โดยรวมเท่ากับที่ผังเมืองกำหนด โดยมีผลกับการใช้ประโยชน์ที่ดินดังนี้

1. ประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากที่มีขนาดของแปลงที่ดินเกินกว่า 20 ไร่

2. ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่มีขนาดของแปลงที่ดินเกินกว่า 50 ไร่

3. ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยที่มีขนาดของแปลงที่ดินเกินกว่า 100 ไร่

ตัวอย่างเช่น หากเป็นโครงการขนาดใหญ่พื้นที่มากกว่า 20 ไร่ขึ้นไปในพื้นที่ พ.1 ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สามารถขอปรับเปลี่ยนแผนผังและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินภายในแปลงที่ดิน เป็น พ.2 (ได้มากขึ้น 1 ระดับแต่ไม่เกิน พ.8) ดังภาพ

รวมทั้งมาตรการเดิมที่มีมาตั้งแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้แก่ FAR Bonus มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินต่าง ๆ เช่น

• การจัดให้มีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาด หรือ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม ได้รับ FAR Bonus เพิ่ม 4 เท่า มาตรการนี้จะช่วยให้ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำ มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้ อย่างไรก็ตามยังต้องรอความชัดเจนด้านคำจำกัดความของที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาด

• การจัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปรอบสถานทีรถไฟฟ้า เป็นมาตรการที่ส่งเสริมการจดแล้วจร เพื่อให้คนใช้รถ สามารถเปลี่ยนถ่ายมาใช้รถไฟฟ้าได้สะดวก โดยกำหนดสำหรับอาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่กำหนด โดยให้มีพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นเป็น 30 ตารางเมตรต่อที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน

• การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำ หรือ กักเก็บน้ำ ส่งเสริมเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม

โดยหากมีพื้นที่รับน้ำ หรือ ที่กักเก็บน้ำในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 1 ลูกบาศก์เมตรต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตรให้มี FAR เพิ่มได้แต่ไม่เกิน 5% แต่หากสามารถกักเก็บน้ำได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตรให้มี FAR เพิ่มได้แต่ไม่เกิน 20%

            จะเห็นได้ว่ามีมาตรการทั้งเก่าและใหม่มากมายที่มีแนวคิดสนับสนุนการสร้างเมืองกระชับ เมืองเพื่อทุกคน เมืองมหานครแห่งเอเชีย แต่ในส่วนของรายละเอียดการนำไปใช้จริงนั้นคงต้องรอให้ประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร และออกคู่มือการใช้งานเพื่อให้ทุกฝ่ายเข้าใจรายละเอียดในการนำไปใช้จริง ระหว่างนี้หากใครสนใจร่วมแสดงความคิดเห็น สามารถเข้าร่วมการเปิดประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นประชาชน ในวันที่ 24 พฤษภาคม พ.ศ. 2562 เวลา 9.00 – 12.00 ณ อาคารกีฬาเวศน์ 2 ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย-ญี่ปุ่น) เขตดินแดง กรุงเทพฯ

            สำหรับผู้ที่สนใจตรวจสอบร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร หรือผังเมืองปัจจุบันทั้งในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ที่มา: โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)