FAR และ OSR คืออะไร? ทำไมต้องตรวจสอบอาคาร รู้ได้อย่างไรสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

• FAR และ OSR คืออะไร?

• วิธีตรวจสอบข้อกำหนด FAR และ OSR ของที่ดินเรา

• ทำไมต้องตรวจสอบอาคาร?

FAR และ OSR คืออะไร?

FAR และ OSR เป็นข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อาคารตามประเภทสีผังเมืองในแต่ละพื้นที่ ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนา และการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมาก เพราะจะส่งผลต่อขนาดพื้นที่อาคารที่สามารถสร้างได้ และทำให้โอกาสสร้างรายได้มากขึ้นหรือน้อยลงตามข้อกำหนดนี้ ซึ่งหากเราไปซื้อที่ดิน หรือ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่สีผังเมืองที่มีข้อจำกัดทาง FAR และ OSR แล้วล่ะก็ อาจส่งผลต่อศักยภาพในการพัฒนาให้ไม่เป็นไปตามที่คุณวาดฝันไว้ก็ได้ หรือ หากซื้อมาแล้วต้องการขายต่อก็อาจจะขายได้ยาก

FAR (Floor to Area Ratio) คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน 

สูตรการคำนวณ        

พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้  = ค่า FAR X ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร

ตัวอย่าง ที่ดินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด FAR = 6 เท่ากับว่า พื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้ คือ 6 x 3,200 = 9,600 ตารางเมตร

OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม

สูตรการคำนวณ

พื้นที่เปิดโล่งบนที่ดิน = ค่า OSR x ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร

ตัวอย่าง ที่ดินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด OSR = 5% เท่ากับว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินโดยไม่มีหลังคาคลุม 5% x 1,600 = 80 ตารางเมตร หมายความว่าต้องเว้นที่ว่างไว้ ไม่ใช้ก่อสร้างอาคาร 80 ตารางเมตรนั่นเอง

หากท่านใดสงสัย อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) นั้นเป็นข้อกำหนดตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 ซึ่ง ออกตามความในมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2518 และมาตรา 26 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2535 ข้อ 4  

วิธีตรวจสอบข้อกำหนด FAR และ OSR ของที่ดินเรา

หลังจากรู้แล้วว่า FAR และ OSR คืออะไร และส่งผลอย่างไรต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินของเรา ทีนี้เราจะตรวจสอบได้อย่าไรล่ะว่าที่ดินของเรามี FAR และ OSR เท่าไหร่ TOOKTEE ขอแนะนำวิธีการตรวจสอบข้อกำหนด FAR และ OSR แบบง่ายๆ คู่กับการตรวจสอบสีผังเมืองบนแผนที่ TOOKTEE ง่าย ๆ แค่ 2 ขั้นตอน

1. ค้นหาทำเลบ้านของคุณจากชื่อซอย ชื่อเขต หรือชื่อโครงการบ้านของคุณ หรือซูมลงบนแผนที่ได้เลย ขณะนี้ TOOKTEE เปิดให้บริการตรวจสอบสีผังเมืองบนแผนที่ใน 4 พื้นที่ ดังนี้

• ดูผังเมืองรวมกรุงเทพปัจจุบันได้ที่นี่ >> CLICK

• ดูร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับใหม่ได้ที่นี่ >> CLICK 

• ดูผังเมืองรวมบริเวณอุตสาหกรรมและชุมชนแหลมฉบังได้ที่นี่ >> CLICK 

• ดูผังเมืองรวมชุมชนบางปะกงได้ที่นี่ >> CLICK

• ดูผังเมืองรวมชุมชนบ้านโพธิ์ได้ที่นี่ >> CLICK

2. คลิกบนแผนที่ เพื่อเลือกที่ตั้งที่ดิน หรือบ้านของเรา 

จะเห็นสีผังเมือง เช่น ในตัวอย่างเราดูจากสีผังเมืองปัจจุบัน พบว่าบ้านของเราอยู่ในพื้นที่เขตคลองสาน ติดถนนกรุงธนบุรี มีสีผังเมืองสีน้ำตาล หรือ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.8) FAR = 6 และ OSR =5

ไม่ยากเลยใช่ไหม? TOOKTEE หวังว่าทุกคนจะเข้าใจข้อกำหนด FAR และ OSR คืออะไร รวมทั้งเช็คข้อมูลได้ง่าย ๆ ก่อนการซื้อบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดของคุณเอง ถึงแม้ว่าในปัจจุบันแผนที่สีผังเมืองของ TOOKTEE จะเปิดให้บริการใน 4 พื้นที่ แต่คนที่อยู่นอกพื้นที่เหล่านี้ก็อย่าได้เสียใจ เพราะ TOOKTEE กำลังเปิดให้บริการสีผังเมืองในจังหวัดอื่นๆ ตามมา ได้แก่ นครปฐม ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร พระนครศรีอยุธยา เชียงใหม่ ฉะเชิงเทรา ระยอง เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ และภูเก็ต

หากคุณสนใจกฎหมายผังเมืองอื่นๆ TOOKTEE ขอแนะนำบทความเหล่านี้

• วิธีเช็คสีผังเมืองง่าย ๆ อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่

• ผังเมืองรวมกรุงเทพปัจจุบัน-ใหม่ ต่างกันอย่างไร ต้องเตรียมตัวอะไรบ้าง?
   

 ทำไมต้องตรวจสอบอาคาร?

ตรวจสอบอาคาร ด้วยในอดีตที่ผ่านมา การอนุญาตอาคารเป็นเครื่องมือการกำกับดูแล และควบคุมการก่อสร้างอาคารเพื่อให้ถูกต้องเป็นไปตามกฎหมาย มีความมั่นคงแข็งแรง และมีความปลอดภัยกับประชาชน พร้อมกับมีการออกใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) สำหรับอาคารเพื่อควบคุมการใช้ ซึ่งกระบวนการดำเนินการดังกล่าวจะแล้วเสร็จในครั้งแรกที่เริ่มเปิดใช้อาคาร ซึ่งเมื่อเวลาผ่านไปอาคารอาจจะมีอันตรายที่เกิดจากการใช้อาคารหรืออุปกรณ์ป้องกันและระงับอัคคีภัยเกิดบกพร่องขึ้น ดังนั้นจึงต้องมีการตรวจสอบอาคารเพื่อให้มีความพร้อมจะใช้งานของอุปกรณ์ป้องกันและระงับอัคคีภัยและความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร อันจะทำให้ประชาชนมีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

เปิดรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ขายง่ายๆ รับคอมมิชชั่น 2-7 %

ร่วมรับฟัง "โอกาสทางธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ กับ Tooktee"
และเข้าร่วมเป็นตัวแทนรูปแบบอิสระกับเราในงาน

เปิดรับนายหน้าอสังหาฯ อิสระ รุ่นที่ 20
Workshop รวมเคล็ดลับการขายอสังหาฯ ที่มืออาชีพไม่อยากบอกคุณ 

จัดงาน : วันพุธที่ 2 กุมภาพันธ์ 65 เวลา 13:00-16:00 น. 

ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
เข้าร่วมฟรี จำกัดที่นั่ง 50 ที่นั่ง
คลิกลงทะเบียน : https://bit.ly/3nANsQr
สามารถทักขอทางไลน์ขอรายละเอียดการเดินทางได้เลย Line : @Tooktee