จับสัญญาณตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จากเผชิญหน้าปัจจัยภายในประเทศ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือน จีดีพีโตต่ำ กดกำลังซื้อหดตัว ล่าสุดเจอวิกฤตสงครามตะวันออกกลาง เพิ่มแรงกดดันตลาดปีนี้
ลงประกาศขายฟรีกับ Tooktee ลงฟรีได้ที่นี่
3 แบงก์ฟันธงตลาดฟุบยาว
“ณัฐพล ลือพร้อมชัย” รองผู้จัดการใหญ่ดูแลสายงานผลิตภัณฑ์เครดิต ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า การปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาฯเคยแตะจุดสูงสุดที่ 698,072 ล้านบาท ก่อนจะร่วงลงมาเรื่อย ๆ หลังช่วงโควิด-19 โดยปี 2568 ยอดการปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 510,000 ล้านบาท
คาดว่าปีนี้อสังหาฯจะเติบโตได้ดีกว่าปีก่อนหน้า เนื่องจากยอดสินเชื่อ 2 เดือนแรกของปีโตแทบทุกธนาคาร แต่ด้วยสงครามตะวันออกกลางเป็นปัจจัยหลักในการคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวกลับมาดีขึ้นหรือไม่
ด้าน “สุรัตน์ ลีลาทวีรัตน์” รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ และประธานสายสินเชื่อบริษัทธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯยังคงเป็นมาตรการกระตุ้นการใช้จ่ายของรัฐ และทิศทางการส่งออก
ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคต้องใช้เวลาในการลดภาระหนี้ก่อนจะกลับมามีกำลังซื้อได้ และการเข้ามาของเอไอส่งผลให้ดีมานด์แรงงานลดลง กระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว ทำให้แนวโน้มตลาดเปลี่ยนไปสู่การซื้อเพื่อลงทุนและเช่ามากขึ้น
“การปล่อยสินเชื่อ ธนาคารยัสนับสนุนกลุ่มลูกค้าธุรกิจ โดยเฉพาะอสังหาฯที่เป็นพอร์ตสำคัญ แต่ยอมรับว่าการปล่อยสินเชื่อเติบโตลดลงตามผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ ทำให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการในปีนี้เป็นไปในการปรับขนาดโครงการให้เล็กลง เพื่อบริหารความเสี่ยง”
สำหรับการปล่อยสินเชื่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ ยอดขายอสังหาฯลดลงต่อเนื่อง 2 ปี กระทบต่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ปกติ เนื่องจากแต่ละโครงการใช้เวลาดูดซับนานขึ้นเฉลี่ย 5 ปี กระทบกระแสเงินสดของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ต้องรอรายได้จากการโอนเพื่อนำมาชำระหนี้ ต่อมาความเสี่ยงของโปรเจ็กต์ หากลงทุนไปแล้วไม่ได้เป็นไปตามคาด แหล่งเงินสำรองต้องดึงมาจากโปรเจ็กต์ต่าง ๆ ที่มีในมือ สภาพคล่องจึงกลายมาเป็นปัจจัยที่สำคัญ
“ตอนนี้ตลาดอสังหาฯอยู่ในช่วงปรับตัวเราจะเจอปัญหาผู้ประกอบการรายใหญ่ เวลาโปรเจ็กต์รันถึงจุด จุดหนึ่ง จะมีการลดราคาสูง ส่งสัญญาณว่าดึง Cash Flow กลับเข้าบริษัท บางบริษัทมีหลายโครงการ แต่บางโครงการถ้าช้าจะปรับลดราคา จะส่งผลกระทบกับโครงการโดยรอบ ทำให้เกิดการแข่งขันราคาสูงขึ้น ทำให้รูปแบบ Project Finance เจอความยากขึ้น” สุรัตน์กล่าว
สต๊อกล้น-แข่งราคาดุเดือด
“สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์” รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร (REIC) ปรับคาดการณ์ใหม่หลังเกิดสงครามตะวันออกกลาง มองว่าอสังหาฯจะชะลอตัวอีก 1 ปีหรือฟื้นตัวช้ากว่าที่คาด หวังว่ารัฐบาลใหม่จะต่ออายุมาตรการผ่อน LTV ลดค่าโอนจดจำนอง ช่วยเหลือภาคธุรกิจ
“เดิมคาดการณ์ว่าซัพพลายและดีมานด์จะถึงจุดสมดุลในปีนี้ แต่ด้วยหนี้ครัวเรือนสูง ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานจากวิกฤตตะวันออกกลาง คาดว่ากำลังซื้อในประเทศยังคงอ่อนแอ และซัพพลาย-ดีมานด์ ยังไม่เข้าสู่จุดสมดุล”
ด้านดัชนีเชื่อมั่นของผู้ประกอบการมีแนวโน้มเป็นเชิงลบ และจะมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เน้นไปที่การระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ที่ผ่านมา ซึ่งมีการแข่งขันด้านการขายและเร่งระบายของมาถึงปีนี้ที่น่าจะแข่งขันกัน อย่างเป็นทะเลแดงเดือด
ต่ำ 3 ล้านฟื้นไว-เกิน 7.5 ล้านฝืด
“ทิศทางตลาดปีนี้ อสังหาฯต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าเซ็กเมนต์อื่น เพราะยังมีดีมานด์ แต่การเข้าถึงสินเชื่อยังยาก แต่ก็ต้องไปช่วงชิงตลาดกับบ้านมือสองที่กำลังเติบโต
ขณะที่ระดับราคาที่สูงกว่า 3 ล้านบาท ทั้งสร้างใหม่และมือสองมีการโอนลดลงทุกระดับราคา”
โดยยอดโอนปี 2568 อยู่ที่ 316,214 ล้านบาท ลดลง 9% มีกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทลดลงน้อยกว่าราคาอื่น จากอานิสงส์มาตรการผ่อนปรน LTV
ส่วนยูนิตเหลือขายมีสัดส่วนลดลงทุกระดับราคา ถือเป็นเรื่องดีที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก
ลูกค้าต่างชาติพยุงตลาดคอนโดฯ
“โดยรวมปีนี้ตลาดบ้านต่ำ 3 ล้านบาทฟื้นตัวเร็ว ตลาดบ้านมือสองไปได้ดี ขณะที่ตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะช่วงภัยสงครามก็เป็นโอกาสของเราในการทำตลาด โดยเฉพาะดีมานด์ที่มาจากเศรษฐีตะวันออกกลาง ไม่ว่าอย่างไรหวยก็มาออกที่เรา แต่ต้องให้รัฐบาลช่วยสนับสนุนขยายวีซ่าเพิ่มขึ้น”
แม้วิกฤตสงครามทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัว แต่ในวิกฤตก็มีโอกาส ซึ่งตลาดต่างชาติเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 มูลค่าการโอนของห้องชุดต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 0.3% เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยที่อ่อนแรงลง ทำให้มีสัดส่วนกำลังซื้อของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น และมาช่วยพยุงตลาดคอนโดฯไว้ได้ในปี 2567-2568
สอดคล้องกับ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า โลกของอสังหาฯได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เผชิญหน้าพายุหมุนมาตั้งแต่ปี 2567 มาจนปีนี้มีวิกฤต 4 เด้ง มากระทบกำลังซื้อในตลาด
ล่าสุดสถานการณ์สงครามที่ทวีความรุนแรง แต่ยังเป็นโอกาสในการดึงตลาด Ultra Wealth มาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศผ่านสัญญาเช่าระยะยาว 50-60 ปี มีการเสียภาษีอย่างโปร่งใส ถูกต้อง เพื่อนำไปสู่การสนับสนุนกองทุนผู้มีรายได้น้อย ผู้สูงวัย หรือ First Jobber ในไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
“ตลาดอสังหาฯไทยได้รับการประคับประคองจากกำลังซื้อต่างชาติตั้งแต่ปี 2564 กลายเป็นที่หลบภัยในสถานการณ์ต่าง ๆ อาทิ จีนจากโควิด-19, ไต้หวันจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ระหว่างประเทศ และพม่าจากภัยธรรมชาติและความไม่แน่นอนทางการเมือง
ตอนนี้ถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุดพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส โดยเฉพาะอสังหาฯในหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต และกรุงเทพฯ หากมีการเพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติได้สัก 1-2% ตลาดจะฟื้นตัวขึ้นแน่”
คอนโดฯรอโอน-หุ้นกู้ระเบิดเวลา
“ประเสริฐ” ระบุด้วยว่า คอนโดฯในตลาดที่จะสร้างเสร็จในปีนี้ มีมูลค่ากว่า 147,898 ล้านบาท จึงเป็นสาเหตุที่จะต้องต่ออายุการผ่อนปรน LTV และดอกเบี้ยต้องปรับลดลงอีก เพื่อให้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่ หนี้ในการพัฒนาโครงการตอนนี้ร้อนแรงแตะปรอทที่ 100 องศาเรียบร้อยแล้ว
หมายความว่าดอกเบี้ยกับหนี้สูงมาก เนื่องจากโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว รอเงินโอนมาลดสัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้น หากไม่มียอดเงินโอนเข้ามา “หุ้นกู้” จะกลายเป็นระเบิดเวลา ไม่ว่าจะเป็น Project Loan หักคืนหนี้ 70% ค่าดอกเบี้ยบวกค่าพนักงาน 30% และเงินที่เหลือนำไปคืนหุ้นกู้
“ตัวเลขยอดขายในกรุงเทพฯมี 260,000-320,000 ล้านบาท แต่หนี้ที่ต้องคืนในปีนี้ของอสังหาฯ 147,000 ล้านบาท หุ้นกู้อีก 176,116 ล้านบาทที่จะต้องคืนในปีนี้ จึงมีของต้องเอามาโอนในปีนี้เพื่อจะคืนเงินกู้บวกด้วยหุ้นกู้ที่เหลือ นี่คือสิ่งที่เราต้องประคับประคองให้ผ่านปีนี้ไปให้ได้”
ทั้งนี้ 3 สมาคมจะยื่นข้อเสนอนโยบายต่อภาครัฐ 3+9 เพื่อประคองธุรกิจอสังหาฯระยะสั้นต่อมาตรการ LTV ยกเว้นค่าโอน-จำนองทุกราคาเพิ่ม 1 ปี ให้สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 ลดดอกเบี้ยที่แท้จริง เทียบเท่าการปรับลดดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
