ข้อควรรู้ ก่อนทำ "สัญญาเช่าบ้าน"

เมื่อพูดถึงการเช่าอสังหาฯ อย่างบ้าน หรือคอนโด สักห้องนั้น การทำสัญญาเช่าบ้านเป็นเรื่องที่ผู้เช่าควรให้ความสำคัญไม่แพ้กับการเลือกบ้านที่ถูกใจ เพราะจะทำให้อยู่บ้านอย่างมีความสุข ไม่โดนเอารัดเอาเปรียบ หรือเผลอไปเอาเปรียบผู้ให้เช่าอย่างไม่ตั้งใจได้ การที่มีสัญญาเช่าที่ดี ครบถ้วนและชัดเจนเป็นสิ่งที่สำคัญและจำเป็นมาก เพื่อป้องกันปัญหา และความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้ภายหลัง ฉะนั้นควรรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน

ในบทความนี้ทาง Tooktee.com จะพาไปรู้จักกับ “สัญญาเช่าบ้าน” กัน

รู้จักกับสัญญาเช่าบ้าน 

เป็นคู่สัญญาต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน เพราะผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า ส่วนผู้ให้เช่า ก็ให้สิทธิที่อยู่อาศัยเป็นการแลกเปลี่ยนกับค่าเช่านั่นเอง สัญญาเช่าบ้านมีความสำคัญ คือ เป็นตัวบ่งบอกสิ่งที่ต้องกระทำในข้อตกลง หรือสัญญาที่ทำร่วมกัน และหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายสามารถนำหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรไปฟ้องร้องในชั้นศาลได้

ข้อควรรู้ ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน

ข้อสำคัญก่อนจะเซ็นสัญญาคือต้องอ่านและทำความเข้าใจสัญญาให้ละเอียดถี่ถ้วนเพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบได้ในภายหลัง

สำหรับผู้ให้เช่า

ปัจจุบัน ได้มีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 มีข้อบังคับ เพื่อให้ผู้ให้เช่า ปฏิบัติต่อผู้เช่า อย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น โดยผู้ให้เช่า จำเป็นต้องตกลงกับผู้เช่า และระบุใน สัญญา เช่าบ้าน ด้วย ข้อบังคับที่สำคัญ ดังนี้

1) ทำสัญญาเช่าบ้าน มีรายละเอียดครบถ้วนตามรายการต่อไปนี้

• รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า  เป็นรายละเอียดของคู่สัญญาว่า ชื่ออะไร บ้านเลขที่เท่าไหร่ อายุ และเป็นฝ่ายใดในสัญญา

• รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า กล่าวถึงรายละเอียดของทรัพย์ เช่น บ้านเลขที่ ตำแหน่งที่อยู่ เพื่อป้องกันการเข้าใจที่คลาดเคลื่อนกัน

• ระยะเวลาการเช่า ระบุให้ชัดเจนว่าตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อกันกี่ปี หากเกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

• ค่าตอบแทนและวิธีการชำระ ระบุรายละเอียดของค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนที่แน่นอน และวิธีการชำระค่าเช่าให้ชัดเจน เช่น ค่ามัดจำจำนวนเท่าใด จะคืนเมื่อใด จะยึดเมื่อใด การชำระค่าเช่าให้ชำระโดยการโอนเงิน หรือเงินสด ภายในวันที่เท่าใด หากชำระล่าช้าจะมีค่าปรับหรือไม่อย่างไร เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกัน

• ความรับผิดของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าคือผู้เข้ามาทำประโยชน์ในทรัพย์สิน ดังนั้น ระหว่างการทำประโยชน์ต่างๆอาจเกิดความเสียหาย สูญหายต่อทรัพย์ได้ จึงต้องระบุให้ละเอียดในสัญญาว่าค่าเสียหายในกรณีเช่นนี้จะคิดอย่างไร

• ความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การระบุข้อรับผิดในความเสียหายหากผิดสัญญาจะทำให้การฟ้องร้องบังคับคดีทำได้ง่ายมากขึ้น

• รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ใช่รายละเอียดของทรัพย์ที่เช่า แต่เป็นทรัพย์อุปกรณ์ต่างๆที่ติดมากับทรัพย์ที่เช่า เช่น กรณีเช่าคอนโด ส่วนใหญ่จะมีเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้ การทำรายการทรัพย์สินภายในห้องพักคอนโดเป็นการป้องกันทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ ป้องกันผู้ให้เช่ากรณีทรัพย์สินสูญหาย หรือ ป้องกันผู้เช่ากรณีโดนคิดเงินค่าสิ่งของทั้งที่ไม่มีอยู่ในห้องตั้งแต่แรก

2) ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง กฎหมายเช่าใหม่ การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟ ต้องเป็นไปตามที่ผู้เช่าใช้จริง ๆ คือ ตามในใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้า หรือการประปา เท่านั้น

3) ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน เดิมทีผู้ให้เช่าจำนวนมากมักเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 3 เดือนและเก็บเงินประกัน 2-3 เดือน แต่ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้ ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น

4) ไม่เปลี่ยนอัตราค่าเช่าก่อนสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลง ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ

5) ไม่เข้าบ้านเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ผู้ให้เช่า ไม่ควรเข้าไปในบ้านเช่า โดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า นอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ยังอาจทำให้ผู้เช่า รู้สึกถูกรบกวน ไม่ปลอดภัย และไม่ได้รับความเคารพในเป็นส่วนตัวด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ผู้ให้เช่า ควรตกลงกับผู้เช่า แล้วระบุในสัญญาเช่าบ้านว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถสามารถเข้าบ้านเช่าได้ และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้าด้วยทุกครั้ง

6) ไม่ล็อกประตูบ้าน หรือยึดทรัพย์สิน ในกรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่า จะไม่สามารถล็อกประตู หรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้ แต่มีวิธีดำเนินการที่ถูกต้อง คือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่า จะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หรือหากผู้เช่าไม่ย้ายออก คุณก็สามารถฟ้องร้องได้

สำหรับผู้เช่า

ในทางกฎหมาย ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าตามราคา และระยะเวลาที่ตกลงกันกับผู้ให้เช่า และต้องดูแลรักษาความเรียบร้อยของบ้านเหมือนกันบ้านตัวเอง เมื่อถึงกำหนดสัญญา ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องคืนบ้าน และทรัพย์สินให้แก้ผู้ให้เช่า รวมถึงปฏิบัติตามข้อกำหนดต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้ตอนทำสัญญาอีกด้วย และข้อควรระวัง ที่ผู้เช่ามักรู้ไม่เท่าทันผู้ให้เช่า ดังนั้น ผู้เช่า จึงต้องใส่ใจในประเด็นเหล่านี้เป็นพิเศษ ดังนี้

1. ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งค่าเช่าล่วงหน้าให้กับผู้เช่า ไม่ต่ำกว่า 7 วัน และต้องคืนเงินมัดจำ ทันที เมื่อสัญญาเช่าบ้านครบกำหนดระยะเวลา

2. ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ เมื่อมีเหตุจำเป็น โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 1 เดือน และต้องไม่มีค่าเช่าค้างจ่าย

3. หากผู้ให้เช่าอยากยกเลิกสัญญา ต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 1 เดือน

4. ผู้ให้เช่าต้องให้หนังสือสัญญาแก่ผู้เช่าไว้ 1 ฉบับ และห้ามยกเว้นความรับผิดของผู้ให้เช่าในสัญญาเช่า

5. ห้ามไม่ให้ผู้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าบ้านล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และห้ามเรียกเก็บเงินมัดจำเกิน 1 เดือน

6. ห้ามกำหนดสัญญาให้ผู้ให้เช่า สามารถขึ้นค่าเช่าบ้าน และค่าน้ำค่าไฟ ก่อนสัญญาเช่าบ้านครบกำหนด

7. ผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิตรวจสอบทรัพย์ที่เช่า หรือตรวจบ้านโดยไม่แจ้งผู้เช่าล่วงหน้า และผู้ให้เช่า ไม่สามารถเข้าไปในบ้านที่ให้เช่า เพื่อยึด หรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออก

8. ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ

9. ผู้ให้เช่า ไม่สามารถเรียกค่าต่อสัญญา เมื่อผู้เช่ารายเดิมอยากจะเช่าต่อ

10. ผู้ให้เช่า ไม่สามารถยกเลิกสัญญา โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา และห้ามกำหนดสัญญาเช่าบ้านให้ผู้เช่ารับผิดชอบความเสียหาย ที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ

ตัวอย่างหนังสือ สัญญา เช่า บ้าน

ขอบคุณรูปภาพจาก trebs.ac.th