ล้วงลึกกับค่าส่วนกลางคอนโด

การซื้อคอนโดสักห้อง ไม่ใช่ว่าเราจะจ่ายแค่เฉพาะราคาห้องชุดเพียงอย่างเดียวแล้วเข้าอยู่ได้เลย โดยที่ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก สิ่งที่ต้องจ่ายตามมาเมื่อมีการอยู่อาศัยด้วยนั่นคือ ค่าส่วนกลางคอนโด ซึ่งค่าส่วนกลาง หรือ Maintanance Fee ถึอว่าเป็นต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) ที่เจ้าของห้องชุด หรือเจ้าของร่วมนั้น ๆ ต้องจ่ายเป็นประจำ ซึ่งบางที่อาจจ่ายเป็นประจำทุกครึ่งปี หรือทุกปี ก็ได้ แล้วแต่ตามที่ได้ตกลงกันไว้ในที่ประชุมคอนโดนั้น ๆ 

• ค่าส่วนกลางคืออะไร? 

• ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง??

• ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น??? 

.

ค่าส่วนกลางคืออะไร? 

ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารพื้นที่ที่อยู่นอกห้องชุด หรือเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งพื้นที่ทางเดินภายในอาคาร ล็อบบี้ สิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงถนนบริเวณรอบโครงการ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค (ค่าน้ำประปา/ไฟฟ้า) ค่าจ้างพนักงาน รวมไปถึงการบำรุงซ่อมแซมภายในอาคาร   

.

ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง??

เมื่อถามว่าจำเป็นไหม ก็ต้องพิจารณาถึงผลที่จะตามมาหากไม่มีการเก็บค่าส่วนกลางเกิดขึ้น แน่นอนว่าก็จะไม่มีน้ำประปา/ไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง ไม่มีคนดูแลทำความสะอาด ตัดแต่งกิ่งไม้สวนต่าง ๆ รวมไปถึงหากเกิดการชำรุดเสียหาย เช่น ประตูทางเข้าโครงการเสีย ก็ไม่ได้รับการซ่อมแซม หากเกิดกรณีดังกล่าวคอนโดที่อยู่คงไม่มีความน่าอยู่อีกต่อไป ในทางกลับกันหากมีการจ้างพนักงานดูแลทำความสะอาด มีคนทำสวนให้สวยอยู่เสมอ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในคอนโด สามารถใช้ได้อย่างปกติ ก็จะมีความน่าอยู่และคงมูลค่าของคอนโดที่ซื้อไว้ได้อย่างดี ดังนั้นสรุปได้ว่า ค่าส่วนกลาง ก็ถือได้ว่าเป็นการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของโครงการคอนโด ได้อีกทางนึง 

.

แล้วถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น???

หลายท่านคงสงสัยว่าค่าส่วนกลางเป็นรายจ่ายที่กำหนดอยู่ภายในคอนโด แล้วจะมีวิธีบังคับให้ทุกคนหรือเจ้าของร่วมจ่ายค่าส่วนกลางได้อย่างไร ทั้งนี้ค่าส่วนกลางในคอนโด สามารถอ้างอิงการบังคับใช้ได้จาก พรบ.อาคารชุด ปี 2552 ได้ โดยมีบทลงโทษหรือค่าปรับหากไม่ชำระตามเวลาที่กำหนด ดังนี้

• ค่าปรับ

• • หากไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด นิติบุคคลอาคารชุด สามารถปรับค่าใช้จ่ายได้ไม่เกิน 12%

  • หากไม่ชำระภายใน 6 เดือนหลังจากพ้นกำหนดวันที่ต้องจ่าย นิติบุคคลอาคารชุด สามารถปรับค่าใช้จ่ายได้ไม่เกิน 20% รวมไปถึงการถูกระงับการใช้ส่วนกลาง เช่น ยกเลิกบัตรเข้า-ออกโครงการ ไม่ได้สิทธ์เข้าใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ รวมไปถึงไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมอาคารชุดได้

• โอกาสในการทำนิติกรรม

  • หากมีการค้างค่าส่วนกลางเกิดขึ้น การจะซื้อ-ขาย คอนโดก็ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ เนื่องจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะไม่ทำนิติกรรมให้ซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินสามารถเช็คการค้างค่าส่วนกลางได้จากใบปลอดหนี้ ที่ออกจากนิติบุคคลคอนโดนั้น ๆ

กรณีตัวอย่าง คอนโดหรู แห่งหนึ่งกำหนดให้มีการจ่ายค่าส่วนกลาง ทุก ๆ ปี ซึ่งมีการกำหนดให้จ่ายเป็นประจำในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี ซึ่งนายสมชัย ลืมจ่ายในช่วงเวลาดังกล่าว จะส่งผลบังคับใช้ตามมา ดังนี้

นอกจากบทลงโทษหรือค่าปรับที่ได้กล่าวไปข้างต้น นิติบุคคลอาคารชุด ยังสามารถยื่นฟ้องบังคับชำระหนี้เงินค่าส่วนกลางต่อศาลได้อีกทางหนึ่งด้วย

.

แล้วค่าส่วนกลางคอนโดมีโอกาส เพิ่มไหม ??? คำตอบคือ มี เนื่องจากค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการบริหารจัดการ อาจมีการปรับตามเงินเฟ้อ ต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น และค่าจ้างที่สูงขึ้นได้ในอนาคตได้ ซึ่งค่าส่วนกลางงวดแรกที่กำหนดโดยผู้ประกอบการ ได้มีการกำหนดครอบคลุมค่าใช้จ่ายเพียงช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตาม การปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง จะแต่ต้องได้รับมติเสียงข้างมากจากการประชุมใหญ่อาคารชุด ถึงจะมีการปรับค่าส่วนกลางได้ 

.

สรุปได้ว่าค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดคู่กับอยู่คอนโด ตามที่ได้กล่าวไปข้างต้นว่า “ค่าส่วนกลาง ก็ถือเป็นการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของโครงการคอนโด” ดังนั้นในทางปฎิบัติแล้วเจ้าของห้องชุดในโครงการควรมีความยินดีที่จะจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดของตัวเอง เพื่อรักษามูลค่าของทรัพย์สินที่แต่ละท่านมีไว้ ไม่ให้มูลค่าลดลง นอกจากนี้หากเป็นผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโดมือสอง การพิจารณาการจ่ายค่าส่วนกลางภายในคอนโด ว่ามีเปอร์เซ็นต์การค้างค่าส่วนกลางภายในคอนโดนั้น ๆ มากน้อยเพียงใด อาจดูได้จากหมวดรายได้ค้างรับ ที่แจ้งอยู่ในรายงานประจำปีอาคารชุดนั้น ๆ (เป็นเอกสารที่เผยแพร่ได้ และปกติจะมีประชาสัมพันธ์ไว้บริเวณบอร์ดบริเวณล็อบบี้ของโครงการ) รวมไปถึงค่าส่วนกลางที่กำหนดไว้อยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลหรือไม่ ก็เป็นส่วนหนึ่งที่ต้องนำไว้พิจารณาร่วมด้วย 

ผู้ที่สนใจศึกษาสถิติค่าส่วนกลางในปี 2556 เพิ่มเติม สามารถอ่านบทความต่อได้ใน สถิติค่าส่วนกลางคอนโด กรุงเทพฯ… อัพเดดข้อมูล ปี 2562(comming soon)

Background photo created by evening_tao - www.freepik.com